אלה

ההתעוררות במכירת הדירות והתחדשות עליית המחירים, מחזירות למרכז הבמה את ההלוואה הכבדה ביותר של רוב משקי הבית • כך מורידות הלוואות בפריפריה ולשיפוצים את גובה המשכנתה הממוצעת, שבמרכז הארץ מגיעה כבר ל־2 מיליון שקל ויותר • וגם: איך קורה שאתם משלמים לבנק יותר מכפול מסכום ההלוואה שנטלתם כדי לרכוש את הדירה, ומה ניתן לעשות כדי לצמצם את ההחזר
בחודשים האחרונים ניכרת התעוררות בשוק רכישת הדירות בישראל. אמנם מדובר עדיין על רמת עסקאות רכישה נמוכה יחסית מבחינה היסטורית, אך כזו שמהווה התאוששות משפל של 20 שנה שאליו הגיע השוק אשתקד, עקב העלאת הריבית המהירה שייקרה את המשכנתאות באופן משמעותי.
העלייה בקצב העסקאות מקורה בין השאר בחשש של הציבור מכך שמחירי הדירות ימשיכו לעלות (ולכן הם ממהרים לקנות), אך לא פחות מכך - בזכות מבצעי הקבלנים, שמציעים לציבור פריסת תשלומים נוחה מאוד שלא הייתה בעבר, דוגמת "שלם עכשיו רק 20% או אף 10% בלבד ממחיר הדירה, ואת היתרה בעת המסירה" בעוד מספר שנים.
התוצאה מכל אלו היא שמחירי הדיור חוזרים לעלות, על פי נתוני הלמ"ס, כיוון ששם לא משקללים במחיר הדירה את מבצעי הקבלנים. בד בבד, גם גובה המשכנתה הממוצעת לרכישת דירה בישראל חזר לעלות, והגיע לאחרונה למיליון שקל - לראשונה מאז חודש אוקטובר 2022, כך על פי נתוני בנק ישראל.
אלא שמתברר כי גם הסכום העצום הזה נמוך משמעותית ממה שרבים מנוטלי המשכנתאות לוקחים ובהמשך מחזירים לבנק בפועל - בסכום של מאות אלפים ואף מיליוני שקלים. מהיכן נובע הפער הזה, כמה עולה לכם המשכנתה באמת ואילו פעולות יסייעו לכם להוזיל אותה? גלובס עושה סדר.


מה היא משכנתה?
משכנתה היא הלוואה לשנים רבות שניתן לקחת מהבנק בריבית נמוכה יחסית (בוודאי מול עולם ההלוואות החוץ בנקאי), למטרת רכישת דירה או שיפוץ שלה, מחזור של משכנתה קודמת ועוד. "בניגוד להלוואה 'רגילה', כשלוקחים משכנתה ניתן לקבל סכום גבוה מאוד לשנים רבות, בתנאי תשלום נוחים יחסית, כשהבית שלכם משמש כבטוחה של הבנק להחזר ההלוואה", מסבירים בבנק דיסקונט.
מדובר לרוב בהתחייבות הפיננסית הגדולה ביותר שיקחו על עצמם במהלך החיים רוב משקי הבית בישראל, שמטרתה היא שימוש ב"כסף של אחרים" כדי לרכוש דירה.


כפועל יוצא מהעלייה המתמשכת במכירות הדירות ובמחירן, גדל גם היקף המשכנתאות שהציבור בישראל נוטל והוא עומד כיום על 565 מיליארד שקל, ביותר ממיליון משכנתאות. זאת לעומת כ־200 מיליארד שקל "בלבד" בתחילת העשור הקודם - זינוק של כמעט פי 3.


מהם מסלולי המשכנתה העיקריים?
את המשכנתה (הלוואה לזמן ארוך של עד 30 שנה) נהוג לחלק בין חמישה מסלולים עיקריים. אחד מהם הוא הלוואה בריבית קבועה לא צמודה למדד (קל"צ).


במסלול זה הריבית על ההלוואה היא מראש גבוהה יחסית לריביות במסלולים האחרים, אך היא אינה משתנה לעולם (בין שהריבית במשק עולה או יורדת, ובין שהאינפלציה עולה או יורדת). המסלול הזה מהווה כ־30% מנתח המשכנתאות בישראל, די יציב לאורך השנים.


בדיעבד, עד לתחילת גל העלאות הריבית ב־2022 זה היה מסלול "מציאה", כיוון שהריבית הקבועה שלו עמדה על כ-2.5% ולא זינקה עם עליית הריבית במשק. היום מי שיקח את המסלול הזה "יפגוש" ריבית יקרה למדי של כ-5% (כפול).


מסלול משכנתה פופולרי נוסף בעבר היה זה שצמוד לריבית הפריים (1.5% מעל ריבית בנק ישראל), שתפס 40% מהשוק בעבר, אך חלקו צלל בעקבות עליית הריבית ל־9% בלבד. את מקומו תפס מסלול המשכנתה הלא־צמודה בריבית משתנה, המהווה כיום כשליש מתמהיל המשכנתאות, בהשוואה לאחוזים בודדים רק לפני כשנתיים.


מסלול נוסף שהפופולריות שלו עלתה לאחרונה הוא הלוואה בריבית קבועה וצמודה למדד המחירים לצרכן, שהנתח שלו הוכפל לכ־18% - בניסיון של הלווים לצמצם את ההחזר החודשי. אלא שהמחיר הוא התייקרות של המשכנתה הכוללת.


המסלול האחרון הוא משכנתה משתנה צמודה למדד, שמהווה כ־11% מהשוק.


בנקאים ויועצי משכנתאות חוזרים על חשיבותו של תמהיל המסלולים במשכנתה. לדברי עופר אהרונוביץ', סמנכ"ל חיתום ואשראי בחברת אלדר משכנתאות, "לא תמיד חצי אחוז פחות בריבית או החזר ראשון נמוך יותר זו הדרך הנכונה להסתכל על המשכנתה. התמהיל יותר חשוב, כי לא חייבים לקחת את כל המשכנתה למשך אותן שנים. זו העבודה העיקרית של יועץ משכנתאות, לעזור ללווה להחזיר בסופו של דבר לא פי 2 מסכום הכסף המקורי שלקח, אלא פחות".


עד כמה המשכנתה הממוצעת משקפת?
כאמור, גובה המשכנתה הממוצעת טיפס לאחרונה שוב למיליון שקלים (כמחצית ממחיר דירה ממוצעת), אולם כאשר צוללים פנימה מתברר שהתשלום של חלק ניכר מהלווים גבוה בהרבה, לפחות מבחינת אלה שרוכשים דירה "בין גדרה לחדרה".


לא לחינם משקלן של עסקאות הנדל"ן בפריפריה נמצא בעלייה, ועל פי נתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר הגיע לפני המלחמה ליותר מ-46% מהרכישות לעומת כ־40% טרום עליית הריבית. ריבוי העסקאות הקטנות יחסית לצד משכנתאות לשיפוצים (של 200 עד 400 אלף שקל) מטים את הממוצע כלפי מטה.


מנתוני בנק ישראל מתברר שהמשקל של המשכנתאות "הקטנות" (עד 1.2 מיליון שקל) צלל בעשור האחרון מ־37% מההיקף הכספי של כלל המשכנתאות בשנת 2011, לשיעור של 10% בלבד כעת. משקלן של משכנתאות בסכום של 1.2 מיליון עד 2 מיליון שקל ירד ל־28% לעומת 36% באותו הזמן.


מנגד, ההיקף הכספי של משכנתאות של יותר מ־2 מיליון שקל זינק לשיעור של 62% מהיקפן הכספי של ההלוואות כיום בהשוואה לכ־28% לפני עשור. עיקר הזינוק התרחש במשכנתאות בהיקף של יותר מ־3 מיליון שקל, שמשקלן היום עומד על 36% (פי 3 תוך עשור). שיעורן הכספי של משכנתאות בטווח של 2 עד 3 מיליון שקל הכפיל את עצמו באותה תקופה ל־26%-28%.




במילים אחרות, רבים מבין לוקחי המשכנתאות לא באמת לוקחים משכנתה של מיליון שקל אלא הרבה יותר. לדברי אביעד דגן, מרצה לכלכלה ומימון ויועץ משכנתאות, "גובה המשכנתה הממוצעת מוטה כלפי מטה כי רוב המשכנתאות יחסית קטנות, במיוחד בתקופה כזו שזוגות לא יכולים להרשות לעצמם משכנתאות גבוהות, וייתכן שהבנק כלל לא יאשר להם משכנתאות כאלו".


גורם בכיר במערכת הבנקאית מסכים ומסביר כי "גובה המשכנתה הממוצעת מטעה. בפועל במרכז הארץ אנשים לוקחים משכנתה של 2 מיליון שקל ואפילו יותר".


יונתן ברלינר, יו"ר הוועדה המקצועית של התאחדות יועצי המשכנתאות, מוסיף כי "יש הרבה מאוד הלוואות קטנות לשיפוצים של כמה מאות אלפי שקלים ולכן הממוצע יורד. כולם מדברים על גובה המשכנתה הממוצעת אבל זה מטעה.


"דירות בת"א עולות יותר מ־4 מיליון שקל, ובראשון לציון ורמת גן למשל המחיר הוא מעל 3 מיליון. במספרים זה אומר החזר חודשי של 10 עד 15 אלף שקל בחודש, והחזר משכנתה כולל של 6 עד 8 מיליון שקל לדירה. רק אנשי הייטק עם משכורת של 35 אלף שקל יכולים להרשות לעצמם את זה".


עופר אהרונוביץ' מאלדר מציין כי "גם תוכנית מחיר למשתכן ששלטה בשוק מנעה מגובה המשכנתה הממוצעת לטפס עוד, וגם הלוואות הקבלן של הבנקים ומבצעי ה־80/20 או 90/10, שבהם מדווחים על סגירת משכנתה אבל הכסף עוד לא יוצא, מורידים את הממוצע".


כמה המשכנתה תעלה לכם באמת?
הריבית הממוצעת על המשכנתה ממשיכה לעלות ובימים אלה מתקרבת ל־6%, כאשר בבנק שנותן הכי הרבה משכנתאות במערכת הבנקאית - מזרחי טפחות - היא עומדת כבר על כמעט 6.1%. בלאומי מדובר על 5.75%.


כלל האצבע בשוק המשכנתאות אומר שעל כל שקל שנוטלים במשכנתה, מחזירים בפועל כמעט פי 2 בשל אפקט הריבית ועליית המדד לאורך השנים (1.96 שקלים על כל שקל).


אלא שהיום, מסביר הבכיר במערכת הבנקאית, המצב השתנה לרעה: "קחו את סכום המשכנתה, כפול ריבית של למשל 5%, בחזקת 15 שזה משך החיים הממוצע למשכנתה, ותקבלו שמחזירים היום 2.1 שקלים על כל שקל שנלקח במשכנתה, כלומר קצת יותר מפי 2 על ההלוואה המקורית.


"אם לקחתם מיליון שקל אתם צפויים להחזיר 2.1 מיליון שקל. על 2 מיליון שקל תידרשו להחזיר כ־4.2 מיליון שקל. כמובן שמי שהריבית שלו היא 6% יחזיר הרבה יותר, בסביבות 2.3-2.4 שקלים על כל שקל שנלקח (תוספת של 200-300 אלף שקל). אך צריך לזכור שמדובר בהערכות - אם האינפלציה והריבית במשק יירדו, גם הסכום הכולל יקטן".


גם שימי אדזישווילי, סגן יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, מסכים: "כיום בתמהיל המשכנתה אנשים שמים יותר במסלולים צמודים ובמסלולים משתנים, שצריך להעריך מה יהיה השינוי בהם לאורך חיי המשכנתה. לרוב מדובר על החזר של 2 עד 2.2 שקלים על כל שקל שנלקח".


לדברי אביעד דגן, "היום יחס ההחזר לשקל גבוה מאוד עקב שלוש סיבות עיקריות: הריביות שמלכתחילה גבוהות יותר מאשר בעבר (גם בצמודות וגם בלא צמודות), סביבת אינפלציה גבוהה מאוד שמייקרת מאוד את המסלולים הצמודים לאורך זמן, וסיבה שלישית היא שהריביות הגבוהות מעלות את ההחזר החודשי. על מנת להקטין אותו, הלקוחות נאלצים בלית ברירה לפרוס את המשכנתה לתקופה ארוכה לכיוון 30 שנה, מה שמייקר גם את ההחזר הכולל".


מה חשוב לדעת על ההחזר החודשי?
בעקבות תיקון שביצע בנק ישראל לפני שנתיים, כשמקבלים אישור למשכנתה מופיע במסמך לא רק גובה ההחזר החודשי הראשון, אלא גם ההחזר הגבוה ביותר.


הבעיה היא שבלא מעט משכנתאות רוב התשלומים החודשיים קרובים יותר להחזר הגבוה ולא לאותו החזר ראשון נמוך יותר. כך, משפחה לוקחת משכנתה מתוך מחשבה שהיא תחזיר למשל 5,000 שקל בחודש, ואז מגלה להפתעתה שרוב הזמן היא צריכה להתמודד בכלל עם החזר של 7,000-8,000 שקלים בחודש, שזה כבר פער משמעותי מאוד.


לדברי ברלינר מהתאחדות יועצי המשכנתאות: "היה טוב שללקוח יוצג לא רק ההחזר הגבוה ביותר אלא גם גרף של ההחזרים לאורך השנים. כך משפחה לא תהיה מופתעת מהקפיצה בהחזר החודשי שלה. כמובן, זה לא גרף מדויק של מה שיקרה בפועל, כי זה תלוי בהנחות לגבי הצמדה לאינפלציה ועוד, אבל זה נותן תחושה מציאותית של המצב".


כיצד ניתן להוזיל את המשכנתה?
המרצה לכלכלה אביעד דגן: "לקצר את תקופת המשכנתה - זה הפרמטר הכי חשוב כדי להקטין את עלויות הריבית. הדרך לכך היא דווקא להגדיל ככל שניתן את ההחזר החודשי (במסגרת היכולת המשפחתית ואישור הבנק). גם, ואולי אפילו דווקא, בתקופה הזאת. כך גם נוכל לקחת פחות מסלולים צמודים למדד שאני קורא להם 'הרוצח השקט' של המשכנתה. כיום לקחת מסלולים צמודי מדד ל־30 שנה זו הרפתקה לא נעימה".


צחי גרוסמן, יועץ משכנתאות ומומחה לבנקים, מוסיף שצריך להתמקח מול הבנקים: "תחרות, תחרות ותחרות", הוא מדגיש. "כיום הבנקים נלחמים על כל עסקה וצריך לגרום להם להיאבק ביניהם עד שתצליחו להשיג את הריבית הטובה ביותר. כל עשירית האחוז יכולה להביא לחיסכון של עשרות אלפי שקלים בטווח הארוך".


ויועץ המשכנתאות אהוד סטודניה מציע כי "בתקופה של אינפלציה יחסית גבוהה כמו עכשיו, להשתדל לקחת כמה שפחות הלוואות צמודות מדד. לא רק שההחזר החודשי עולה עם עליית המדד, גם הקרן עולה בהתאם למדד, כך שהרבה פעמים יוצא שאתה משלם שנה שלמה את המשכנתה, אבל מגלה בסוף השנה שלא רק שהיא לא ירדה, אלא שהקרן שלה אפילו עלתה.


"אם כבר צריך לקחת הלוואות צמודות מדד, לקחת אותן במסלול משתנה של כל 3 שנים. כך שבתחנה במסלול אפשר יהיה לראות את המצב בשוק ולמחזר את המשכנתה למשהו עדיף. בתחום ההלוואות הלא צמודות, בגלל הריביות הגבוהות כדאי לקחת הלוואות לא צמודות משתנות כל 3 או 5 שנים, כיוון שההנחה היא שהריביות יירדו בשלב מסוים", מוסיף סטודניה.

גלובס