שאולשאול

במאי, לראשונה מאז 2022, נשברו שני שיאים בשוק הדירות להשקעה • מצד אחד נרכשו בישראל יותר דירות להשקעה מאשר אלה שנמכרו, ובנוסף המשקיעים רכשו 1,297 דירות, המספר הגבוה ביותר מזה כשנה וחצי • למה זה קרה ולאן השוק הולך?
המשקיעים שבים לשוק הנדל"ן? בחודש מאי נרשם שיא של רכישת דירות ע"י משקיעים מאז 2022. כך, לראשונה מאז הועלה מס הרכישה לפני 3.5 שנים, מאזן הדירות להשקעה בישראל היה חיובי. אלה הנתונים שעולים מדוח הכלכלן הראשי באוצר לחודש מאי. בנוסף, מורה הסקירה על התפרצות של גל רכישות באזור הדרום.
כמות עסקאות הנדל"ן שבוצעו בחמשת החודשים הראשונים של 2024 גבוהה בכ-28% לעומת זו שנרשמה ב-2023, עניין שאינו מובן מאליו כלל, במיוחד כשמדובר בתקופת מלחמה.
במקביל, מחירי הדירות נמצאים במגמת עלייה משמעותית. בחמשת החודשים הראשונים של השנה, מחירי הדירות עלו ברמה של 4%, מה שרומז שקצב העלייה השנתי עשוי להיות דו ספרתי באחוזים.
בעקבות הנתונים החודשיים החיוביים, גורמי נדל"ן שונים החלו לפזר באחרונה מסרים של פריחה בענף, אך נתוני הכלכלן הראשי מראים שמצב שונה. על פי הסקירה, בחמשת החודשים הראשונים של השנה נמכרו 7,800 דירות בחודש, מספר הנמוך ב-15% מהממוצע החודשי הרב שנתי. כך שלמרות ש-2024 היא יותר טובה מהשנה שקדמה לה, היא עדיין רחוקה מלהיות שנה טובה.
עם זאת, ממצא אחר חשוב שמגיע אלינו מהסקירה של הכלכלן הראשי הוא מאזור הנגב. בכל הארץ, מכירות הקבלנים במאי השנה קפצו ב-60% יותר מאשר בשנה לפניה, (כאשר כלל העסקאות עלה בכ-28%) כשבפילוח גיאוגרפי נמכרו בנגב 532 דירות חדשות בשוק החופשי, גידול של 85% בהשוואה למאי אשתקד, ואחת מהרמות הגבוהות מאז תחילת המאה הנוכחית. מניתוח הכלכלן עולה כי 57% מהרוכשים לא התגוררו בדרום, כך שסביר שלפחות חלקם הם משקיעים.


שיא כפול למשקיעים
הממצא העיקרי לחודש מאי הוא השיא הכפול שרשמו המשקיעים: ראשית, כמות הדירות שרכשו מגיע ל-1,297, המספר הגבוה ביותר מאז נובמבר 2022. אמנם בראייה היסטורית אין מדובר בכמות גבוהה, ובעבר נרשמו כבר מספרים הרבה יותר גבוהים, אך בחלק גדול ממקרי העבר מס הרכישה על משקיעים היה הרבה יותר נמוך מהמקובל כיום, והתימרוץ להשקיע בדירות היה גבוה בהרבה.
השיא השני מעניין אף יותר: משקיעים רכשו בחודש מאי יותר דירות מאשר מכרו. כלומר, לראשונה מסוף 2021 מאזן הדירות להשקעה חיובי. במספרים, בחודש מאי משקיעים מכרו 997 דירות בלבד, כך שהתווספו למלאי הדירות המוחזקות 300 דירות.
שינוי מאזן זה הוא נדיר בשנים האחרונות, בהן משקיעים עסקו בעיקר בלהיפטר ממלאי דירות שברשותם, וזאת עקב הכדאיות הכלכלית הפוחתת של הענף. מס הרכישה שקפץ בנובמבר 2021 ב-60%, קיזז חלק גדול מהתשואות, ובנוסף הריבית הגבוהה הציעה למשקיעים אלטרנטיבות טובות בהרבה, במיוחד אל מול התשואות שירדו והלכו, עקב עליית מחירי הדירות, והגיעו לרמות של 2-2.5% ברוב הערים בישראל.
ואולם בחודשים האחרונים ניכר שינוי משמעותי בכיוון זה, שאף הוא ניתן לסימון מאז פרוץ המלחמה. אם בשלושת הרבעונים הראשונים של 2023 המאזן התייצב סביב מינוס 340 דירות (כלומר שנמכרו יותר מאשר נרכשו), בחודשים האחרונים הוא החל לעלות לכיוון האפס, וכאמור, במאי טיפס מעל לאפס בפעם הראשונה מאז נובמבר 2021.


השפעות המלחמה?
ניתן להעריך את הסיבות לתהליך הזה בכמה כיוונים: הראשון הוא עליית מחירי הדירות. כאמור, בחמשת החודשים הראשונים של המלחמה הם עלו ב-4.5%. בנוסף, מחירי השכירות שבו לעלות בחודשים האחרונים, דבר המהווה תמריץ נוסף למשקיעים לשוב למסלול השקעות זה, או לפחות לא למכור את הנכסים.
זווית נוספת שעשויה לספק הסבר, היא שבעקבות המצב הבינלאומי הבעייתי של ישראל, רבים מהססים מהשקעות נדל"ן בחו"ל, בעיקר במקומות שהיו פופולריים בעבר, אך באחרונה התגלו כעוינים לישראל (למשל ספרד), מה שעשוי לדחוף חלק מהמשקיעים להשאיר את הכסף בנדל"ן ישראלי.
כך או אחרת, מדובר במצב חריג ביותר בשוק הישראלי, שקשה להעריך לפי שעה את השלכותיו על כלל השוק. כפי שהראנו, מדובר בתהליך שנמשך לאורך המלחמה, שמשנה דפוסי השקעות, ויש לעקוב אחריו מקרוב.


גלובס