שוק הנדל"ן הישראלי פורח בשנים האחרונות. רבים רכשו וממשיכים לרכוש דירות ובתים לצרכי השקעה. נשאלת השאלה כיצד בעצם לבחון השקעת נדל"ן וכיצד להחליט אם היא השקעה טובה ומתאימה בשבילך.
מאמר זה עוסק אך ורק בהשקעות בדירות ובתים למטרת מגורים.
לצורך העניין, בחרתי הפעם להשתמש באנלוגיה בין שוק הנדל"ן לבורסה, שהיא הענף המרכזי השני שבו אנשים מבצעים השקעות. אני רואה דמיון רב בין השווקים ובין אסטרטגיות ההשקעה בדירות ובתים לבין אסטרטגיות השקעה במניות וחברות.
לפני שנבחן את האסטרטגיות, צריך להבין את מקורות הרווח מהשקעה בדירות או בתים. הרווח יכול לבוא בעצם משלושה מקורות מרכזיים –
1. דמי שכירות
2. השבחה אמיתית בערך הנכס, משמעה עלייה בערך הנכס
3. קניית נכס במחיר "מציאה" ומכירתו במחיר שוק
אם נבחן את האסטרטגיות המופיעות להלן, נוכל לראות שכל אחת מהן נותנת משקל וחשיבות שונה למקורות הרווח מההשקעה בנכס.
אסטרטגיה 1 – רווח מבוסס בעיקרו על דמי שכירות (מקביל בבורסה להשקעה במניות המחלקות דיווידנד)
על פי אסטרטגיה זו, נחפש נכס שנותן את התשואה המקסימלית של שכירות על סכום ההשקעה. לדוגמא, אם יש דירה שעולה 1,000,000 שקל וניתן לקבל עליה שכירות חודשית של 3,000 שקל (36,000 ₪ שנתי) הרי שהתשואה על הנכס הספציפי הזה היא 3.6%. אם יש דירה אחרת שעולה 1,000,000 ₪ וניתן להשכיר אותה ב-3,500 ₪ לחודש (42,000 ₪ שנתי, תשואה של 4.2% על הכסף), הרי שהיא מהווה השקעה טובה יותר שתניב הכנסות גבוהות יותר לאורך השנים.
היום במרכז הארץ קשה למצוא נכסים עם תשואה משכירות העולה על 4%. לעומת זאת בצפון הארץ ובדרומה ניתן למצוא נכסים עם תשואה של 6% ויותר. מי שנוקט באסטרטגיה זו, צריך לחפש לרכוש נכס שייתן את התשואה המירבית.
אסטרטגיה 2 – רווח מבוסס בעיקרו על השבחה בערך הנכס (מקביל בבורסה להשקעה במניות לטווח ארוך בסגנון וורן באפט)
המשקיע האגדי וורן באפט משקיע בחברות לטווח ארוך. הוא מזהה חברות שפועלות בשווקים שצומחים ושלהערכתו יש להן פוטנציאל צמיחה גבוה. הוא מאמין שלאורך זמן ההשקעה תשביח את עצמה ומחיר המניה יעלה.
בעולם הנדל"ן, הדבר מקביל להשקעה בנכס באזור מתפתח. מי שרכש נכס בשכונת נווה צדק בתל אביב לפני 15 שנה קיבל תשואה מדהימה על ההשקעה כתוצאה מכך שהאזור התפתח ושווי כל הנכסים באזור עלו בחדות.
מי שיתעמק קצת בתחום יוכל למצוא אזורים בהם ישנן תוכניות של גופים כאלה או אחרים להשבחת האזור. למשל, תוכנית פינוי בינוי יכולה להעלות ערך נכסים באופן משמעותי. תוכנית להקמת טיילת או פארק באזור מסוים יכולה להקפיץ שווי נכסים. גם כביש 6, למשל, גרם לזינוק במחירי הנדל"ן בישובים הקרובים אליו עקב שיפור הנגישות למרכז.
לאחרונה התפרסם באתר נתונים מאמר המנתח את שינויי המחיר בתל אביב ב- 4 החודשים האחרונים. חמשת השכונות בהן היו העליות החדות ביותר הן שכונות בהן יש תוכניות כאלו או אחרות שמושכות יזמים ומשקיעים לאזור ומקפיצות את המחירים.
אסטרטגיה 3 – קניית נכס במחיר "מציאה" ומכירתו במחיר שוק (מקביל בבורסה להשקעה במניות הנסחרות בזול ביחס למגזר שבו הן פועלות)
לא פעם, נתקלים בניתוחים של מניות על ידי אנליסטים המראים שמניה מסוימת נסחרת בהנחה מסוימת לעומת המגזר שבו היא פועלת. שוק המניות הינו משוכלל בהרבה משוק הנדל"ן, ואם דברים כאלה קורים בשוק המניות, אתם יכולים להיות בטוחים שהם קורים ובגדול בשוק הנדל"ן. כמו שיש מניות שלא מתומחרות נכון, כך שוק הנדל"ן מלא בדירות ובתים שמתומחרים בצורה לא נכונה.
כשאני מדבר על נכס במחיר "מציאה", זה יכול לנבוע משתי סיבות מרכזיות.
סיבה אחת היא בדרך כלל מוכר לחוץ או אדם שפשוט לא יודע איך לתמחר את הנכס שלו. תאמינו או לא, יש הרבה כאלה.
סיבה שניה, אולי מעניינת יותר, היא תמחור נמוך של סוג דירות מסוים באזור מסוים. למשל, ישנן שכונות בארץ בהן דירות 5 חדרים 130 מ"ר במצב טוב מתומחרות רק ב-15% יותר מדירת 4 חדרים 100 מ"ר במצב טוב. לעומתן, בשכונות אחרות, פער המחירים עומד על 30%. מה שמעניין, הוא שלאחר מספר חודשים, הפער בדרך כלל מצטמצם ונסגר. כלומר, אנחנו לא מדברים על נכס ספציפי שמתומחר בזול אלא על אנומליה בשוק.
שוק המניות הינו משוכלל ביותר, ושם אין בעצם בעיה להשוות למשל מניה של בנק מסוים למדד מניות הבנקים. בשוק הנדל"ן, המצב הרבה יותר מסובך כי בעצם אין כמעט כלים בתחום.
באתר נתונים אנחנו עוקבים אחרי למעלה מ-400 שכונות ברחבי הארץ. אנו סוקרים אלפי מודעות של נכסים למכירה מדי חודש. כ-3-4% מהנכסים אותם אנו בוחנים מתומחרים נמוך מדי ביחס לשווי השוק שלהם. אנו מפרסמים אותם בלוח הנכסים החמים שבאתר.
אסטרטגיה 4 – אסטרטגיה משולבת
האסטרטגיה הרביעית משלבת חלק מהאסטרטגיות לעיל. ולמעשה, אין בעיה לעשות כל שילוב בין האסטרטגיות. למשל, גם אם בוחרים באסטרטגיה 2 של השקעה לטווח ארוך, כדאי לשלבה עם אסטרטגיה 3 ולמצוא נכס שמתומחר יחסית בזול באותו אזור. באותו אופן, ניתן לבחור אזור שבו אנו מאמינים לטווח ארוך ושגם נותן תשואה סבירה יחסית מדמי שכירות.
השקעה חכמה בנדל"ן היא עסק שמחייב קצת עבודת שטח, עבודה חכמה, הסתמכות על נתונים והחלטות נבונות הן הבסיס שיכול לשנות בצורה דרמטית את ההחזר על ההשקעה.
המאמר מוצג באתר נתונים המשמש כלי עזר לעוסקים בשוק המקרקעין.
http://www.netunim.co.il/he/%D7%93%D7%A ... 7%AA/.aspx
הגב עם ציטוט