בחודשיים האחרונים השאיר בנק ישראל את הריבית ללא שינוי בשיעור 0.5% מתוך הנחה שהורדת ריבית נוספת לא תועיל. כדי להמשיך להוריד את הריבית בחר הבנק להתערב בשוק ולקנות אג"ח מדינה במטרה להעלות את המחירים ולהוריד את התשואות גם בטווח הארוך.
במאמר הקודם הסברתי את תופעת התגובה המאוחרת של ריבית המשכנתאות לירידה בריבית בנק ישראל, והצבעתי על כך שהריביות על משכנתאות לא ירדו מייד עם הירידה בריבית בנק ישראל. מדיניות ההתערבות בנק ישראל להורדת התשואה לטווח ארוך היא גורם נוסף המעודד את הירידה בריבית משכנתאות שנגזרת מתשואות אג"ח מדינה ארוכים.
ניתן לראות בגרף שבפברואר השנה עמדה ריבית המשכתאות הממוצעת על 4.13% , אז כאמור המלצתי להמתין לירידות נוספות. מאז פורסמה הריבית הממוצעת עוד שלוש פעמים: מרץ 3.88%, אפריל 3.47% ומאי 3.21%. הריבית על משכנתאות עד 12 שנה ירדה באופן חד יותר והגיעה ל-2.8%.
להערכתי יש סיכוי שהריבית תרד עוד קצת, עד לשיעור 2.7% ואפילו 2.5% אבל כבר קשה מאוד להעריך מתי יגיע שינוי הכיוון. אסביר מדוע: בעת כתיבת מאמר זה עמדה תשואת אג"ח מדינה צמוד עם משך חיים ממוצע (מח"מ) סביב 10 שנים על 3.17%. תשואה של אג"ח צמוד של בנק פועלים לתקופה דומה עומד על 5.05% ושל בנק מזרחי על 5.7%.
קצה גבול הרווחיות של הבנקים
בנק שמנפיק אג"ח ב 5% לשנה ומוכר משכנתאות ב 3.2% אחוז לשנה נמצא בבעיה. אמנם לבנק יש הכנסות עקיפות מהמשכנתא, בדמות ביטוח משכנתא, עמלות פתיחת תיק והוצאות אחרות שמועמסות על הלקוח. אבל אנו מתקרבים לסף הרווחיות של הבנקים, סף שמתחתיו עדיף לבנק לקנות אג"ח ממשלתי ולהנות מתזרים מזומנים בטוח או לבצע קנייה עצמית של אג"ח שהונפק בעבר.
ירידה משמעותית נוספת בריבית המשכנתאות תתרחש רק אם תשואות האג"ח הצמודות, (מדינה וקונצרניות) ירדו עוד, יורידו את האטרקטיביות של הריבית האלטרנטיבית ואגב כך יגרמו לירידת בריבית על משכנתאות. בדיון בו השתתפתי העריכו רוב האנליסטים כי לא צפויה ירידה דרמטית נוספת בתשואות.
לאור המצב נראה שהירידה בריבית המשכנתאות תיבלם בחודשים הקרובים. מה שברור הוא שכשיגיע שינוי הכיוון, הוא יהיה חד, מהיר ויקר.
יכול להיות שהתחתית עוד לפנינו אבל הרמות הנוכחיות נמוכות יחסית, ומי שמעוניין לתפוס את "הכי נמוך" שיהיה לו בהצלחה. עדיף לקחת משכתנאות לתקופות עד 12 שנה, שם נמצא את העיסקאות הכי טובות.
טל עבדה -גלובס -
http://www.globes.co.il/news/article.as ... 8&fid=3200
הגב עם ציטוט