חודש נובמבר סימן את תחילת השינוי לרעה בשוק הדירות יד שנייה בישראל. כפי שהעריכו אנשי פירמת השמאות המאירי ואנשי השטח של רשת התיווך אנגלו־סכסון, השותפות של "כלכליסט" ליצירת מדד נדלניסט, השינוי נבע מירידה בולטת במספר העסקאות ולא התבטא בירידת מחירים משמעותית.
בשורה התחתונה, אומר אהוד המאירי, יו"ר פירמת המאירי ושות', על פי נתוני נובמבר ניכר כי שוק היד השנייה נמצא כיום בהמתנה. "מי שנקלע לקשיים ומוכרח למכור עושה זאת. מי שהחליט לפני תקופה ארוכה לרכוש דירה ומצא את מה שלבו חפץ, סוגר עסקה. כל השאר מחכים. הקונים מחכים לירידת מחירים, והמוכרים אינם מוכנים למכור במחיר הנמוך משמעותית מהמחירים שהיו לפני כמה חודשים".
שוק הנדל"ן בישראל שונה לחלוטין משוק הנדל"ן באירופה ובארצות הברית, שניזון ממימון בהיקף גדול מאוד, שניתן הן ליזמים ולקבלנים והן לרוכשי הדירות. המאירי מציין כי בארה"ב ניתנו עד למשבר שהחל ב־2007 משכנתאות בשיעור של 100% משווי הדירה. בשוק בארה"ב הדירה היא הבטוחה היחידה להחזר ההלוואה. כאשר הקונה לא יכול לעמוד בתשלומים "מוחזרת" הדירה לבנק המלווה. כאשר אלפי דירות מוחזרות בו־זמנית לבנקים למשכנתאות, מוזרמות אלפי דירות לשוק, השוק מתמוטט ומחירי הדירות יורדים בעשרות אחוזים. לדברי המאירי, "בישראל, הבנקים למשכנתאות בודקים תחילה את יכולת ההחזר של הקונה, ומבקשים ערבים נוספים מלבד שעבוד הדירה. בדרך כלל הם נותנים מימון שנע בין 50% ל־70% מערך הדירה. בישראל חדלי פירעון הם כ־5% בלבד ממקבלי המשכנתאות לדיור". לפיכך, קובע המאירי, "שוק הדירות בישראל איננו מושפע מהתופעות הקיימות בחו"ל. המצב בארץ מושפע כיום בעיקר מחוסר מידע ומפאניקה המוזנת על ידי אמצעי התקשורת".
לדברי המאירי, מנתוני נובמבר קשה להצביע על עסקאות שבהן ניכרת ירידה מהותית במחיר, להוציא פעילות נקודתית כמו למשל בפתח תקווה. "התנודות מושפעות מביקושים ומהיצעים נקודתיים. באזורים מבוקשים שבהם ההיצע מצומצם רמת המחירים יציבה, ואילו במקומות שבהם הביקוש נמוך - גם ללא קשר למצב בשוק ההון אפשר לצפות לירידת מחירים".
המאירי קושר את מצב שוק היד שנייה לנעשה בשוק הדירות החדשות. "בשוק הדירות החדשות יש כיום שלושה סוגי קבלנים: אלה שעומדים לקראת סיום הבנייה ומכרו כבר את רוב הדירות, שלא יורידו מחירים או יורידו רק במידה מצומצמת ביותר; מנגד עומדים קבלנים שהחלו בבנייה ומכרו מספר מועט של דירות - המימון והבנקים לוחצים עליהם, והם יעשו מבצעי שיווק עם הורדת מחירים של 15%-10%; הסוג השלישי הוא קבלנים שטרם החלו בבנייה, וסביר שיקפיאו את התוכנית לכמה חודשים עד להתבהרות המצב". "מעבר לכך", מזכיר המאירי, "חלק מהבנקים כבר מקשים על קבלנים ונזהרים מלממן פרויקטים כשתחזית המכירות לוטה בערפל".
לדברי המאירי, "התוצאה היא שהיקפי הבנייה מצטמצמים, ובעתיד השוק יגיע למצב בלתי נמנע של מחסור בדירות חדשות". המאירי צופה שהמגמה תשתנה לעליית מחירים. "רוב הדירות נרכשות מתוך צורך ממשי. זוגות מתחתנים ומשפחות גדלות, ואף שקיים בישראל אפיק של קניית דירות על ידי אנשים פרטיים להשקעה, הן משמשות פעמים רבות את הילדים אשר עומדים אוטוטו להתמסד, ולכן מתייחסים לדירה כהשקעה לטווח ארוך". המאירי מסכם: "גם כאשר המצב הכלכלי מידרדר, אותו זוג צעיר מעוניין ברכישת דירה באזור המועדף עליו, גם במחיר גבוה".
המאירי מציין כי מנתוני נובמבר עולה שברוב הערים קיימת עדיין יציבות מחירים. גם שינוי של אחוזים בודדים, עד 5%, אינו מעיד בהכרח על שינוי ברמת המחירים בשוק בפועל, והוא בטווח הסטייה השמאית. בפתח תקווה ניכרת ירידת מחירים של כ־10%. אפשר להסביר זאת בכך שבעיר קיים היצע גדול של דירות חדשות מקבלנים שבונים שכונות חדשות, ואלו רגישים יותר למצב המשק, מה שיוצר תחרות וגורר את המחירים כלפי מטה.
תל אביב - בורחים מהבורסה, משקיעים ברכישת דירות
במדד חודש אוקטובר חישבנו את שווי הדירות בצפון תל אביב בהתייחס רק לרמת אביב, לדירות בפרויקטים חדשים ויוקרתיים יחסית. כדי ליצור בסיס השוואתי מקיף יותר, נכללו הפעם בחישוב השווי נתונים מבניינים ותיקים יותר, שמהווים את האינדיקציה המלאה לשוק זה ולמצב הקונים והמוכרים הפוטנציאליים בו. כמו כן, ההתייחסות אינה רק לרמת אביב אלא לשכונות הצפוניות בכלל, דוגמת אפקה, צהלה, נווה שרת וכו'.
בשוק הדירות יד שנייה בתל אביב מורגש מצב של המתנה. אלון גלזר, מנהל אנגלו־סכסון תל אביב, אומר כי קיימת התעניינות בקרב רוכשים, אולם פחות רוכשים סוגרים עסקאות בכל חלקי העיר. גלזר מספר כי אלה שממשיכים לקנות הם אנשים שמוציאים כסף מפיקדונות ומהבורסה ומעדיפים השקעה בדירות. "אלה דירות שמושכרות לאחר מכן", הוא מציין. לדברי גלזר, "מדובר בשוק דירות שמחירן נע סביב 1.2–1.5 מיליון שקל, בצפון ובמרכז העיר". בשוק דירות היוקרה ובפנטהאוזים נמשכת הירידה. אם בחודש שעבר דובר על ירידות של עד 8% בממוצע במחירי דירות פאר יד שנייה, כעת אומר גלזר כי "מורגשת ירידה של עד 10% במחיר המכירה הסופי". בעסקאות אחרות בעיר, הוא אומר, מורגשת בחודש האחרון ירידה של 5%-4%.
פתח תקווה - ירידת מחירים, התעניינות גוברת
בפתח תקווה, שהיתה העיר הנמכרת ביותר בשוק הדירות החדשות ברבעון השלישי של השנה (על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה), מורגשת ירידת מחירים של כ־10% באזורים השונים בשוק היד השנייה, שגם הוא פרח בעיר לצד הזינוק בהיקף הבנייה שחל בה בשלוש השנים האחרונות. זכיין אנגלו־סכסון בעיר איתן זמיר אומר כי בנובמבר חלה התעוררות בהתעניינות ברכישת דירות, יחסית לחודש הקודם. לדבריו, "ההתעניינות נובעת בין היתר מירידות המחירים - תיקון שנובע מהמצב הכלכלי". זמיר מציין כי מחירי הדירות בעיר עלו בשלוש השנים האחרונות מעבר למחיר הריאלי שלהן, וכעת הם מתקנים את עצמם. "להערכתי המחירים ימשיכו לרדת בעוד כמה אחוזים ברחבי העיר. סביר להניח שבעקבות זאת יהיה שוב היפוך ותחילת התאוששות בעסקאות".
גבעתיים - ירידה במחירי דירות גדולות
"השינוי במחירים מורגש בגבעתיים בעיקר בדירות הגדולות", אומרת מנהלת סניף אנגלו־סכסון גבעתיים, ספה מנו. לדבריה, "השינוי במחיר הדירות הקטנות הוא מינורי ומצביע כעת על ירידה של 3%-2%". בדירות הגדולות יותר חלה ירידת מחירים של עד 5%. הסיבה לכך על פי מנו היא המצב הכלכלי, שגורם לירידה ברמת הביקוש ולירידה קלה ברמת המחירים. "עם זאת, ההיצע בעיר עדיין קטן מאוד ביחס לביקושים ולכן אנחנו רואים ירידת מחיר שולית", היא אומרת. לדבריה, במחירי הדירות הקטנות, שמיועדות בדרך כלל להשקעה, לזוגות צעירים או לבודדים, נרשמה ירידה קלה בלבד אם בכלל, מאחר שהן נשקלות כעת גם כאפיק השקעה אלטרנטיבי לשוק ההון. "בשוק הזה עדיין מתבצעות עסקאות. בדירות שמחירן 1.5–2 מיליון שקל ובעסקאות למשדרגי דיור הקונים נמצאים כעת בעמדת המתנה".
ראשון לציון - ירידה חריפה במחירי נכסים יקרים
גם בראשון לציון ממתינים כעת רוכשים פוטנציאליים של דירות לירידות מחירים. לדברי זכיינית אנגלו־סכסון בעיר עופרה קונס, "בעלי דירות בנות 3–4 חדרים לא שינו את המחיר המבוקש על ידיהם עבור הנכס".
קונס סבורה כי הרוכשים הפוטנציאליים בראשון לציון אמנם מעדיפים להמתין לירידת מחירים בנכסים מסוג זה, אולם להערכתה גם בעתיד המחירים לא עתידים לרדת. בנכסים היקרים יותר, דוגמת הקוטג'ים והפנטהאוזים, היא מספרת, דווקא מורגשת ירידת מחירים חריפה של כ־8%. "ההתגמשות במחירי הנדל"ן תלויה במידת הדחיפות של הבעלים למכור את הנכס מסיבות שונות", מציינת קונס.
אשדוד - קיפאון בשוק הקנייה, התעוררות בהשכרה
זכיין סניף אנגלו־סכסון באשדוד דוד אסטנג'לוב מזכיר כי בעבר הלא רחוק נהנה שוק היד שנייה בעיר מזרימה של קבוצות גדולות של צרפתים, שרכשו דירות בשל הקרבה לים. כיום, אומר אסטנג'לוב, רוכשים זרים בעיר מעוניינים בעיקר במכירת הדירות שלהם. עם זאת הוא מדגיש כי נכון לנובמבר, הזרים שמחפשים קונים לנכסים שלהם באשדוד אינם מורידים את המחיר ביותר מכמה אחוזים בודדים.
"הם מנסים לקבל מחירים שאותם קיבלו לפני כמה חודשים", מתאר אסטנג'לוב את הקיפאון בשוק. "הקונים ממתינים כיום עם החלטת רכישה. זוגות צעירים ואחרים בעיקר מהססים". בעקבות שוק היד שנייה הקפוא, מספר אסטנג'לוב, צומח לאטו שוק ההשכרה בעיר. אותם צעירים שיושבים על הגדר מעדיפים לדבריו לשכור דירה בעיר ולא לקנות, בגלל חשש למחויבות. "הם מעדיפים לחכות שנה או שנתיים עם החלטת רכישה", הוא אומר.
כך מחושב המדד
מדד הנדל"ן של "כלכליסט" מבוסס על נתוני עסקאות אמיתיים ועדכניים, שעובדו ושוקללו על ידי הגורמים המקצועיים בענף. המדד מספק מדי חודש תמונה מלאה של השינוי בשוק הדירות יד שנייה בישראל, מהקריות בצפון עד באר שבע בדרום. לשם כך חבר "כלכליסט" לרשת התיווך הגדולה בישראל אנגלו־סכסון ולפירמת השמאים הגדולה בישראל המאירי ושות'. לבחינת השינויים במחירי הנדל"ן נבחרו 18 יישובים מבוקשים שבהם קיימת פעילות ערה של עסקאות יד שנייה בנדל"ן. בכל חודש מרכזת אנגלו־סכסון את כל עסקאות הרכישה שבוצעו באמצעותה ביישובים האלו, של דירות אופייניות ליישוב. הנתונים מועברים לשמאים של המאירי ושות', שמשקללים את הנתונים, משווים למאגר העסקאות ההיסטוריות ומתחשבים באלמנטים ייחודיים לכל אזור.
המדד הבסיסי לחישוב הוא המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים, עם חניה ומעלית. מטרת המדד היא לתת לקוראים מידע רלבנטי להשוואה בערים השונות. באופן כללי, דירת 4 חדרים עם חניה ומעלית היא הנכס הפופולרי בישראל, אך מקומות מסוימים דוגמת מרכז תל אביב או שכונות מסוימות בבאר שבע מתאפיינים דווקא בדירות יד שנייה בנות 3 חדרים, ללא מעלית וללא מקום חניה. לכן נתייחס לדירות האופייניות לאותה סביבה, אשר בהן מרוכזת עיקר הפעילות. כדי לקבל אינדיקציה השוואתית בין האזורים השונים במדינה, בוחן המדד את המחיר למ"ר בנוי. ככלל, תוספת של חניה ומעלית לדירות יד שנייה היא תוספת של כ־20% למחירה באזורים שבהם הנכסים הנפוצים נטולי תוספת זו.
מאת : שי פאוזנר - כלכליסט
http://www.calcalist.co.il/real_estate/ ... 83,00.html
הגב עם ציטוט