נדל"ן תחת אש?

[שחקן מעוף]

שלום לירן.
עפ"י נסיונך מה ירידת הערך הממוצעת באיזור הנכנס לעימות?
האם אשדוד הפסידה היום (שבת) באמת 10% או שזה רלוונטי בעיקר לדירות היוקרה?
האם הטבות המס הצפויות (לדג' נתיבות) שוות לירידת הערך בבית ממוצע?

תודה.

[מורנו לירן]

שבוע טוב , שחקן

ההנחה הרווחת בציבור יזמי הנדל"ן (מנסיוני המועט יש לומר) היא שישנה ירידת ערך של כ 10%
בערך הנכסים כולם.
אך דבר זה אינו מיידי ונמדד לאורך זמן, בדר"כ אחרי סיום הפעולות הצבאיות מול הצפי להמשך הסכנה
הביטחונית.
לראייה ומנסיוני, אזור חיפה ספג ירידת ערך דומה לאחר מלחמת לבנון כאשר יירי הטילים פגע באזור.

בנוסף יש לערוך אבחנה בין נכסי יוקרה לבין נכסים עממים יותר בדמות דירות 2-3 חד' שבדר"כ נפגעות פחות או מתאוששות מהר יותר ממשברים מסוג זה.
אין כל ספק שסכנה ביטחונית בשילוב עם המשבר הכלכלי בכלל והקיפאון בענף הנדל"ן בפרט ירחיק משקיעים/ יזמי נדל"ן להשקעה מאזורים אלו ולתקופה לא קטנה. ( שוב ניתן לראיה את אזור חיפה שמשקיעים החלו להתעניין בו רק לקראת הרבעון השני של 2007 לאחר שהתשואות שם הגיעו לרמה דו סיפרתית ואז החל המשבר הנוכחי ).

באשר לאשדוד, אכן יש חשש שאם תכנס לקו היירי תהא שם ירידת ערך ממשית לאחר צמיחה נהדרת בשנתיים האחרונות אך לדעתי עוד חזון למועד ונקווה שלא כך יהיה – אך גם כאן נכסי היוקרה שכבר עקב המשבר מצביעים על ירידת ערך של כ 15% חשופים לירידת ערך גבוהה יותר.

הטבות המס ביישובי הפריפריה ניתנות ע"פ הצעות חוזרות ונישנות של המחוקק ליישב את הפריפריה
שעד כה לא צלח. ובכלל ניתן לבחון הטבות מס מול ערך הנכסים רק לאחר תקופת זמן - אם ינתנו הטבות אלו ו/או אם בכלל ינוצלו ע"י רוכשים חדשים.
ערך הנכסים בפריפריה דוגמת נתיבות, שדרות, ק.גת וכד' גם כך נמוך כך שהפגיעה באזורים אלו מבחינת ערך הנכסים כביכול מגלמים את הסכנה הביטחונית וירידת הערך באזורים אלו תהייה קטנה יותר לדעתי מהסיבה שאין הרבה לאן לרדת ( לעיתים יש נכסים שמחירם נמוך מערך החומר ועלות הבנייה ).

בתקווה לפעולות צה"ל ללא נפגעים וחזרת הרגיעה ליישובי הדרום

לירן מורנו, עו"ד

[מורנו לירן]

יו"ר לשכת השמאים: "נדל"ן של מיליון תושבים תחת סיכון טילים; בית צמוד קרקע באשדוד תקוע על כ-200 אלף ד' - ואם המצב יימשך המחירים יירדו דרסטית"


הנדל"ן בערים הגדולות בדרום כמו באר שבע ואשדוד תקוע לחלוטין בחודשים האחרונים, וכעת נדל"ן של מיליון תושבים מצוי תחת סיכון טילים - כך אומר היום ארז כהן יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. הקיפאון, לדברי כהן, החל בשל המשבר הכלכלי וללא ספק עכשיו הוא רק יתגבר כאשר גם תושבי אשדוד ויישובי גדרות הצטרפו למעגל הסיכון. לדבריו, הממשלה חייבת להעניק מיידית מטריית מענקים להבטחת ערך הנדל"ן והרכוש של התושבים באזור.
באשדוד, עיר נמל ראשית של ישראל הנמצאת במרכז הארץ ונחשבה עד לאחרונה לסיפור הצלחה נדל"ני וכלכלי לכל דבר, לא התבצעו בחודש וחצי האחרונים עסקאות והמצב יימשך כך. העסקאות האחרונות שנרשמו באשדוד מדברות על כ-200 אלף דולר לבית צמוד קרקע ברובע ט"ו או י"א. אם המצב יימשך כך יירדו המחירים האלו באופן דרסטי. יש לזכור, כי ישנן מאות יחידות דיור בעיר בשלבי בנייה שונים אשר השיווק שלהם עומד בפני קושי משמעותי וכמעט ואינו זז", מציין כהן.
בשדרות, אומר כהן, ישנו קיפאון מוחלט בשנה האחרונה והמחירים בה ירדו ביותר מ-50% בשנים האחרונות ולמעשה כמעט ולא נרשמות בה עסקאות נדל"ן. שמאי המקרקעין מעריכים כי המחיר עומד על פחות מ-60 אלף דולר לבית דו-משפחתי בשדרות. לעומתה בנתיבות, שנחשבה עד לאחרונה ליקרה יותר בצורה משמעותית, עלה, עד למתקפה האחרונה, קוטג' דו-משפחתי כ-120 אלף דולר, פער משמעותי ביותר העומד על פי 2 ולעתים אף יותר.
הפיצוי שניתן היום, לדעת לשכת שמאי המקרקעין, מכסה בקושי את הפגיעה ברכוש והוא אינו מכסה ולו במאום את הפיצוי של ירידת הערך. הלשכה מציעה תוכנית ממשלתית שתיתן מטריה נדל"נית כוללת שתעניק תמרוץ לתושבים לירידת הערך הצפויה: פטור ממיסוי מקרקעין גורף - מס שבח, מס רכישה ועוד, דחיית תשלומי מע"מ, תשלומי העברה לרשות המקומית של ארנונה, החזרת הלוואות ומענקי מקום שבוטלו ב-2003 ושיווק קרקע ללא מחיר מינימום ובשיעור מופחת מעלותה. בנוסף, מציע כהן, כי התושבים באזור יקבלו מענקי קו עימות בדומה לאלו שקיבלו רוכשים באזורי הצפון בתקופות אחרות. זאת, לצד החזרת תמריצים דוגמת פטורים ממסים ועידוד השקעות בתשתית ובפיתוח לגורמים יצרניים ולתשתיות.
עם זאת, גורמי נדל"ן באזור עוטף עזה ציינו היום בפני "גלובס" כי קיימת אווירה אופטימית הנובעת מכך שעד כה היה חוסר ידיעה, ואילו לאחר היציאה למתקפה מקווים שהמצב הביטחוני לא יחזור לקדמותו. זאת, לצד האמונה כי המחירים לא יכולים להמשיך ולרדת.

אריאל רוזנברג - גלובס
http://www.globes.co.il/news/article.as ... 58&fid=607

[מורנו לירן]

שלום חברים !

שאלתו של שחקן דלעיל יכולה להיות קרובה לליבם של רבים מאיתנו ולכן גם העיתונות ובעלי המקצוע בתחום מציפים סוגייה זו.

לדעתי תחזיתו של יו"ר איגוד השמאים קודרת יתר על המידה.
ההשוואה בכתבה בין שדרות כעיר תחת מתקפת טילים במשך שנים ועם פרמטרים שונים של עיר פריפריה, לעיר אשדוד בבחינת ערך נכסי המקרקעין הינה חסרת פרטים רבים בבידול בין האזורים, הערכה כי ההתקפות על אשדוד יהפכוה לדמות שדרות מוקדמת מאד, ואף לדעתי גובלת בחוסר אחריות.

בכל אופן, ימים יגידו.

אשמח לתגובתכם.

[שחקן מעוף]

בהמשך למה שכתבת - הנתונים בכתבה מאוד לא מדוייקים.
אין בית צמוד קרקע באשדוד ב 200 אלף דולר ועוד כמה אי דיוקים.