בועה? חצי בועה? - ניתוח הנדלן הישראלי

[yrnkrn]

לגבי הריבית, יש ביקוש רגשי ויש ביקוש כלכלי. יש אנשים שמסתמכים על הכנסות שכ"ד. במידה והריבית בבנק תביא להם הכנסה גבוהה יותר הם בהחלט יציעו את הדירות למכירה. ולהפך כאשר הריבית כך כך נמוכה כמו היום יש אנשים שקונים דירות בשביל לקבל תשואה של 6% ומרוצים מזה.
הביקוש הכלכלי בניגוד לביקוש הרגשי הוא מאוד גמיש ויכול להופיע מצד המוכרים או הקונים בהתאם לתנאי השוק.
זה רק משתנה אחד וברור שהתחלות הבניה (הצע לעתיד) וההצע הקיים כמו גם מצב רוח לאומי משחקים תפקיד משמעותי יותר אבל לא הייתי מזלזל בכלל בהשפעת הריבית.

לגבי משכנתא בארה"ב, היא מאז ומעולם נון-ריקורס. אני גם מוצא את זה אבסורדי אבל איכשהו זה עבד בסדר הרבה מאוד זמן ולכן לא השתנה. אגב הם גם יכולים לממן מחדש (כדאי במקרה של ירידת ריבית) ללא קנס מה שאכן קרה רבות בשנים האחרונות. כלומר שהסיכון הכלכלי לירידת ריבית נופל על מחזיקי המשכנתאות.

מה שקרה בארה"ב הוא שגילו איך ליצור זהב מזבל באמצעות מכשירים פיננסים מובנים ובאישור סוכנויות הדירוג. הביקוש הרב לזבל בשילוב עם הריבית הנמוכה והנון-ריקורס הולידו את הבועה.

[jsphs7]

לפני זמן קצר נגיד הבנק המרכזי בישראל הודיע על פרישתו בעוד כמה חודשים, סימוכין: http://www.globes.co.il/news/article...did=1000818005

ואני שואל את עצמי, למה?

לדעתי, פישר מבין שכל קואליציה שתקום בישראל בעתיד הנראה לעין תהיה מחויבת לפטור את בועת הנדלן שיצר כאן.

פישר מסתכל על העולם בעיניים אמריקאיות - לא עיניים ישראליות. בארה"ב ככל שמחירי הנדל"ן עולים מר וגברת סמית יכולים להגדיל צריכה על חשבון משכון אפשרי של הבית בו הם גרים. בעליית מחירים הבנקים מרגישים נח עם החוב ומר וגברת סמית צורכים יותר ממה שהמשכורות שלהם מאפשרות - הגדלת צריכה פנימית מאפשרת הגדלת בקושים במשק ויציאה מהירה יותר ממתון.

בישראל, מר וגברת כהן מחדרה לא נוהגים למשכן את ביתם לאחר 20 שנות משכנתא קשות שעברו. הם לא מרגישים בעושר של דירה יקרה. ובניגוד לארה"ב יש להם 3 ילדים בני 20-35 שהיו שמחים לעזור להם בקניית דירתם הראשונה.

מחירי הדיור הגיעו לרמות בהם גם עשירון עליון ללא הון עצמי מאוד משמעותי יתקשה לקנות דירה סטנדרטית במרחק של חצי שעה ברכב מירושלים ות"א.

זה לא מצב נורמאלי, בחלק מהמקומות בדגש על הפריפריה הקרובה המחירים הכפילו עצמם ב- 4 השנים האחרונות.

לא מעט מרוכשי הדירות קונים ממשכנים עצמם לדעת עם שכר משפחתי של 12,000 ש"ח נטו וחוב של 1,000,000 ש"ח.

פישר מבין להערכתי שמחירי דיור של 1.5M ש"ח לדירת 4חד, 100מ בערי השינה של גוש דן וירושלים לא יכולים להתקיים לאורך זמן. שווי המשקל ששרר כאן לפני ~ 5 שנים היה סביב 800K ש"ח לדירות הללו.

ברור לו שדי בכמה פעולות ממשלתיות פשוטות כמו:
1) הוצאת הסטודנטים משוק המגורים על ידי בניה מסיבית וזולה בסטאנדרט נמוך של מעונות למכללות ולאוניברסיטאות - פעולה שניתן לבצע בעיקר תוך חדוש בניה עירונית בכסף מוסדי והחייאת אזורים שאף אחד לא רוצה לגור בהם בעזרת הסטודנטים שמביאים "חיות" למקומות.
דוגמאות: דרום ת"א ובשכונות המוזנחות של חיפה.

2) שגור של מספר פרויקטים "במחיר למשתכן" לאוכלוסיה הכללית באזורי: רחובות, יבנה, מודיעין, נתניה, חדרה,..... סביב תג מחיר של 600K ש"ח לדירת 3.5חד בסטאנדרט בניה סביר ובתאם לתקן.

3) מסוי קרקעות שאינן משמשות לבניה ושאינן חקלאיות.

4) שמוש בכסף צבורי ומוסדי על מנת לייצר דיור ארוך טווח להשכרה במחירים שפויים בסביבות אזורי הבקוש. עלות בניה של דירה סטאנדרטית היא הרבה פחות מ- 1.5M ש"ח הנהוג במקומותינו לרבות מרכיב הקרקע. בתג מחיר של 600K ש"ח ניתן לבנות מספיק יחידות שתושכרנה ב- 3000 ש"ח לחודש באזורים בהם כיום מושכרות דירות ישנות יותר ב- 4500 ש"ח לחודש ויותר. 6% תשואה ברוטו על ההון יכול לעניין את המוסדיים לא פחות מאג"ח טייקונים ללא בטחונות.

פישר להערכתי מבין שהוא לא רוצה להיות כאן כשיהיו עשרות אלפי משכנתאות עם חוב של 1,000,000 ש"ח על נכס שמחיר השוק שלו 800,000 ש"ח. הוא לא רוצה להיות כאן כשהבנקים נתנו משכנתאות לכל דיכפין במחירים זולים והאבטלה עתידה לעלות באופן מאוד משמעותי ב- 2013.

האני מאמין שלו להערכתי מדבר על שמור רמת המחירים ואולי הפחתתם בצורה מדודה - בעוד ברור לכל שהעם כורע תחת הנטל ולא יכול עוד. הבועה הקיימת בישראל מחייבת צעדים שיהיו מאוד רעים למערכת הבנקאית.

להערכתי, מה שקרה מתחת לפני השטח הוא אמירה של פישר: או שמשמרים את הבועה או שאני הולך.

להערכתי, תהה זהות שר השכון הבא אשר תהה, תהה זהות שר האוצר הבא אשר תהה - לכולם ברור שהממשלה הבאה תמדד ביכולתה להפחית לפחות 30% ממחירה של דירה חציונית בתוך שנה - שנתיים - ועם ההשלכות הללו פישר לא רוצה להתמודד כי הוא כבר ראה מה קורה במדינות אחרות בהן המחירים היו גבוהים והגיע סוף ווסות המחירים.

[ILEEAVIV]

אהלן JSP

מאמר יוצא מן הכלל, יפה מאוד.
תודה לך.



ארז

[jsphs7]

לארז,

:-)

[tby]

לדעתי לפרישת פישר אין אם הכלכלה ולא כלום.

הוא אדם מבוגר שנגמר לו הכוח / נמאס לו מההתנהלות הווכחנית / כוחנית שטמונה בתרבות הישראלית - הוא עשה קדנציה מאוד ארוכה ופשוט נגמר לו הסוס מלהתעסק שוב עם ממשלה חדשה / תקציב חדש -הוא רצה להודיע על עזיבתו עוד באוקטובר ולפרוש מייד אחרי הבחירות.

אם אי קורא נכון את המפה , הוא מועמד להחליף את פרס כנשיא המדינה , ריבלין הוא מועמד של הליכוד אך לאור הקואליציה המתגבשת אני מעריך שנראה את פישר כנשיא.

לגבי בועה / לא בועה של מחירי נדל"ן - ירידה של 20% במחירים לא אומרת כי יש בועה, בועה דורשת התמוטטות מחירים כללית באופו כזה שאח"כ מסתכלים עם המחירים ההיסטוריים ואומרים - זה כבר לא יחזור.

את דעתי כתבתי והדגמתי עם נתונים ה"תחזית 2013" - בישראל אין בועת מחירי נדל"ן יש רמת מחירים מאוד גבוהה שנגרמת מעליית מחירי קרקע. בעל הקרקע העיקרי במדינת ישראל זו המדינה עצמה (בניגוד למשל לארה"ב שם רוב הקרקעות למגורים פרטיות) ולכן כללי ההיצע / ביקוש לא מגדילים את ההצע הקרקעות במידה שימתן את עליית מחירי הקרקע.

יש כאן קשר גורדי שקשה לנתקו - המדינה גובה כל כך הרבה מיסים / הכנסות מנדל"ן כך שמתן קרקעות "בחינם" לבניה פוגעת בהכנסות המדינה והעסק תקוע.

מצד שני אין שוב בעיה אמיתית להוריד מחירי דיור - צריך רק החלטות פשוטות -

מעבר לדוגמאות של דיור ציבורי להשכרה לסטודנטים / אחיות / אנשי צבא , מתן הנחיה לעמידר לקדם פרויקטים של פינוי בינוי במתחמים היא הבעלים (קרקע בבעלות עמידר ) - יגדיל מאוד ההצע לדיור ציבורי רק ע"י הגדלת הצפיפות בקרקע קיימת ושיפור איכות החיים של הדיירים הקיימים

העברת חוק "התחדשות עירונית" - שיהפוך את המדינה ליזם פינוי בינוי של מתחמים שנבנו לעולים חדשים עם קום המדינה - אלו מבנים שיש להרוס אותם על קרקעות שניתן להגדיל בהם הצפיפות לאין שיעור והקרקע היא של מנהל מקרקעי ישראל - המשמעות היא שהמדינה "תפקיע" את הדירות הקיימות ו"תפצה" ע"י דירות חדשות באותו מקום - ללא צורך בהסכמת דיירים. המדינה עם העיריות יתכננו הפרויקט , יוציאו רשיונות ויפרסמו מכרז לקבלן שיבנה - דירות חדשות לדירים הקיימים, דירות חדשות למדינה לצורך דיור ציבורי / מכירה או השכרה בשוק

ויש עוד רעיונות נוספים, צריך רק להיות מסוגלים לנהל את התהליך ויכולת ניהול, לצערי, מאוד חסרה בממשלה ובשרות הציבורי

[jsphs7]

ל- tby,

שלום tby, קצת קשה לי לקבל את הטיעון שאני מתגעגע לילדים שלי - אדם במעמדו של פישר יכול להרשות לעצמו לעלות על טיסה שבועית לארה"ב במחלקה ראשונה על מנת להעביר weekend בארה"ב ולחזור בזמן ליום העבודה שלו בבנק.

לדעתי, חייב להיות משהו מתחת לפני השטח - אני לא פוסל שלא קבלו הנחיה שלו במשהו והוא ביקש להקדים את עזיבתו.

לגבי בועת הנדל"ן, יש 1001 דברים שהממשל יכול לעשות נוסף לאלו שתארתי בפניך.

אני חושב שלכולם ברור שאי אפשר להמשיך כך וצריך לעשות משהו. רק אתמול פורסם על דירות 3.5 במודיעין ב- 550K ש"ח - כשאף אחד לא מפסיד. גם מחיר הקרקע נכנס לקופת האוצר, גם הקבלן מרוויח. אף אחד לא מפסיד כאן ואם תהיה בניה בכמות גדולה של בניה רוויה נראה לא מעט כסף שחוזר לקופה.

לגבי התחדשות עירונית, אני סובר שלמועצות ולעיריות יש יותר מיד ורגל בדבר - הן רוצות אוכלוסיות מסוימות ולכן המפרטים מתאימים בעיקר לאוכלוסיות שיש להם 1.5M לדירת 4חד סטאנרטית.

הממשלה יכולה בתקון תקנות לעקוף את העיריות והמועצות כפקודת שעה ולהנחית על המועצות החלטות של התחדשות עירונית. די כי על כל חורבה משנות ה-50, יבנו 7-8 יחידות חדשות תוך מתן או דירה חדשה 4חד סטאנדרטית לזקן שגר שם או דירת 2.5חד + 1.5חד שישכיר אותה לקבלת תוספת הכנסה חודשית. ניתן ראשית לבנות בניין רווי לשכן בו את הדיירים הקיימים ולאחר מכן להרוס את החורבות, להתקין תשתית חדשה ולאחר מכן בתוך שנה להרים את כל הפרויקט ללא מרכיב הקרקע.

תאר לך שבתוך 5 שנים מהיום יבנו 300,000 דירות חדשות על בסיס התחדשות עירונית בסמוך למרכזי הערים הקיימות תוך מתן דגש על תחבורה, חניה, תשתיות, שטחים מסחריים במחירים סבירים לכל נפש נוסף להוצאת הסטודנטים משוק הדיור ובניה על קרקעות מנהל בהיקף הקיים.

כשאני כותב מחיר שווה לכל נפש, אני מדבר על כ~ 700,000 ש"ח לדירת 4 חדרים + מחסן וחניה. כל 7 דיירים חדשו יממנו בקנייתם את הבניה מחדש של הדיירים הזקנים שגרים שם היום.

בפרויקט שינוהל ע"י המדינה ניתן לאלץ כי חלק מהדירות הפחות טובות 2-3חד בקומות נמוכות ובכוונים לא טובים יועברו בחינם לרשות המדינה כדיור צבורי (נניח 7% מכל פרויקט). הדירות הללו יושכרו בסכום נמוך ומפוקח למי שידו אינה משגת ונדרש לשירותי הרווחה במדינה. על מנת להוזיל עלויות סטאנדרט הגמור בדירות הללו יהיה נמוך (מטבח מינימאלי, קרמיקה בעלות מינימאלית, כיורים וברזים מינימאליים,...).

[alfredn]

שלום לכולם,

אני רואה שהדיון הזה היה פעיל עד לפני פחות מחודש, מוזר שפספסתי אותו, כנראה שהקישור "הודעות אחרונות" מפקשש...

בכל אופן, ולרי פרסמה היום מאמר של כלל פיננסים שקשור לנושא:
http://www.s-maof.com/Forum/threads/...9513#post99513

המאמר בעצם מסיק שאנו בדרך לקיומו של סעיף 1 ב'ניתוח לטווח ארוך' של פיראט.
תמיכה לזה מתקבלת על ידי מדיניות וצעדי בנק ישראל שבעצם יגרמו לעליית מחירי הדיור.

אם כך, בעצם תהיה כאן התנגשות. תבוא ממשלה חדשה שתרצה להוריד את מחירי הדיור אך הגוף הכלכלי המקצועי של המדינה (בנק ישראל) יתנגד לצעדים אלו.

נראה לי שאם כך, ניתן להסיק שמחירי הדיור יירדו רק אם יהיה משבר כלכלי/בטחוני שיגרום לעלייה באבטלה וחשש להוציא כספים.
במידה ולא יהיה משבר (ונקווה שלא) ומכיוון שהממשלה (במיוחד 'הליכוד' ו'יש עתיד') כן תרצה להראות לציבור בוחריה תוצאות, אז נראה לי שבעצם יפעלו לאי-עליית המחירים כך שיוכלו להראות שמחירי הדירות ירדו ריאלית
בכ 15% במשך כל הקדנציה.
צעד נוסף יהיה פעולות נקודתיות שלא ישפיעו על כלל שוק הדיור, כמו מענקים לזוגות צעירים או פרוייקט שכירות מפוקחת אך בהיקפים מאוד נמוכים.

אם ניקח לדוגמא את המכרז לשכירות מפוקחת בכפר סבא, אז יהיו שם דירות בשכירות מופחתת של 25% מהשוק (אגב הקבלן קיבל 70% הנחה מערך הקרקע והציע שכירות בחינם), אבל הקטע שמספר הדירות הן 10. בקיצור ללא השפעה על מגמות בשוק הדיור.
http://www.globes.co.il/news/article...did=1000822045

http://www.mmi.gov.il/HodaotmmiInt/s...CodeMaarecet=1


כנראה שהדיון על מחירי הדיור ילווה אותנו לפחות ל 5 השנים הקרובות.

יום טוב

[גרוס]

מנשה,
הממשלה מתחזקת את הבועה בהצלחה רבה ולא מראה אפילו ניסיון קטן עגום אחד להוריד את מחירי הדיור ויוקר המחיה בארץ.
לאחר הורדת ריבית אחרונה (כשלפי הנתונים שפרסמו לפני הייתה ירידה קטנה בהיקף משכנתאות) עם ישראל רץ לבנק לקחת משכנתא (או למחזר) בריבית אפסית.
לא הרבה חושבים על מה יקרה כשהריבית תעלה, והיא יכולה לעלות גם ל3 (כמובן לא בשנה אחת) מי יודע לאן ב"י יסחף. ואני בספק שהעלאת משכורת מינימום תעזור למסכנים שנדפקו להחזיר משכנתא חודשית..
כי עם העלאת משכורות יבואו גם העלאות במחירי מוצרים (מהבסיסיים ביותר אפילו). ועש ישראל יזרק לרחובות. ואז יבוא פיצוץ הבועה שממנו מפחדים כל כך. תמונה אפלה מאוד.
מקווה רק שלבנק ישראל יש master plan...

[חיפושית כחולה]

לגרוס ומנשה
בועת הנדל"ן מתוחזקת היטב ע"י הממשלה. בקדנציות האחרונות מדברים על ירידת מחירי הנדל"ן אך מקדמים את הצמיחה בהכנסות מהתחום ומהמיסים. כדברי הגששים "אומרים ככה ועושים ככה". הכל מתחיל במחיר הקרקע ובהיצע המצומצם. אם היו מקבעים את המחיר (למ"ר) בכל הארץ ומשחררים קרקעות היה ניתן לעצור במידה מסוימת את ההתנפחות...ואולי לבלום את הבועה הגדלה. מחירי האנרגיה וחומרי הגלם שנחתכו בעשרות אחוזים היו עוזרים בהורדת העלויות. אך האנומליה מתחזקת ומחירי הנדל"ן לפי ההודעה מאמש הוסיפו עוד 4%...מה שיש להגיד כבר נאמר, זה לא עניין לחשבונאים או כלכלנים...

[alfredn]

עצוב שעברו כבר 4 שנים מהמאמר אבל אין שום חדש, מה שכן המדינה פועלת על ידי הפחתת חלקה במחיר הדירה (כרגע לא בהצלחה יתרה)