בועה? חצי בועה? - ניתוח הנדלן הישראלי

[pirate]

הי,

אני נוהג "לנתח" דברים - ה-thread הנ"ל הורחב מעבר לכך. אין בכך כל רע, אך מצאתי צורך להתייחס למספר נקודות מאוד מצומצם שנאמרו להלן (מסיבות שונות):

א
6. לא מאמינה בהשכרה לטווח ארוך כפיתרון רחב היקף- זה לדעתי יצור ריכוזים של אוכלוסיה חלשה.

אז mimi, את מגיעה מהטייה פסיכולוגית של ישראלית - פגשתי גם שיטות אחרות, אתן דוגמא. בין השנים 2001-2007 הייתי רבות בשוודיה (עיר בשם Linkoping). אינני יודע אם השיטה שאני הולך לתאר מתאימה לכל שוודיה, ל-state בה Linkoping ממוקמת או רק לעיר עצמה, אך השיטה בוודאות קיימת.
בערך חצי(!!) מהדירות בעיר הן דירות מסוג מאוד מיוחד ויש שכמותן בכל רחבי העיר (משכונות היוקרה ועד שכונות הסלאם). אלו דירות שאתה קונה בסכום כסף לא גדול (אני קניתי דירה מפוארת יחסית בשכונה טובה ב-28K$) ומשלם משהו שדומה לארנונה (לרשויות - אינני בטוח לאיזו מבין הרשויות שהזכרתי) על סך מאוד גבוה יחסית לדירה שהיא "שלך" (בתפיסה ישראלית - אני שילמתי בערך 1000$ לחודש). מכיוון שקיימות דירות מסוגים שונים בכל העיר, השיטה הזו לא מייצרת (ולא יכולה לייצר) אזורים חלשים (כמובן שישנם אזורים חלשים בעיר - אך בלי קורלצייה לשיטה).

פיראט דיבר על שני מקורות של הון עצמי משפחתי. אני חושב שמקורות קצת יותר מגוונים (כמו למשל, אורך חיים אחראי וחסכון מבוסס הכנסה חודשית לאורך השנים).

דיברתי על הון עצמי קבוצתי "מאסיבי". גם זכייה בלוטו מייצרת הון עצמי והיא קיימת, אך מתי מעט זוכים לה (ולא בערך 1/5 מהאוכלוסייה).

גם הטבות מפליגות לעולים מרוסיה בשנות ה-90 הן יותר אגדה אורבנית. ההורים שלי הגיעו עם גל העליה הגדול ב-91. המשכנתא לה היו זכאים (וזה כל ההטבות שהם יכלו לקבל לטובת הדיור) בשנים ההן הייתה 97000 ש"ח בריבית 4% צמוד מדד שמתוכם 25000 ש"ח היתה "מתנה עומדת" (מענק על תנאי של החזקת הדירה במשך 15 שנה). אני מימשתי את זכואותי בתור זוג צעיר "ישראלי רגיל" כמה שנים לאחר מכן וקבלתי 70000 ש"ח באותה ריבית (4% צמוד מדד).

בהקשר הזה - שמעתי טיעונים כשלך בעבר. הם פשוט לא מסתדרים לי עם העובדות כמו שאני מכיר אותן. אני מכיר לפחות 6 משפחות שעלו בתקופה הנידונה (היכרות ברמה כזו שמאפשרת לי להיות "חוצפן" ולשאול שאלות - לא תמיד קיבלתי תשובות). המשפחות אליהן אני מתייחס חיים בבתים ששווים כיום מעל 3M ש"ח.
כאשר שאלתי "איך", כולם ענו כמוך - "חיסכון לאורך זמן" ו"קנינו בזול מאוד". הבעייה היא שרובם שכירים במקצועות ביניים, כלומר שכר נטו משפחתי ממוצע של 12K ש"ח (ברוטו כ-19K ש"ח) ולכן בחישוב כלכלי קר - לא מסוגלים לקנות בית של 1.5M ש"ח ב-20 שנה (מה שלא יעשו) ללא הון עצמי ראשוני.
אחת המשפחות עימן דיברתי (שהיתה פתוחה ביותר לנושא) הסבירה שהיו הטבות ישירות (בניגוד לדבריך, הם טענו לאזור 300K ש"ח), אך היו גם הטבות עקיפות של פטור ממיסוי בשנים הראשונות ומכירת פטור על מסי יבוא של "ציוד" (מכוניות, ציוד חשמל, ...) שתרם להם (לדבריהם - לי אין מידע ממקור ראשון) עוד כ-150K ש"ח.
מה נכון? אינני יודע, אך העובדות (כפי שאני מכיר אותן) תומכות בגרסה שלי.

כל הטיעונים שעלו פה היו תקפים גם לפני 4 שנים ואחורה ולכן הם חלשים בעיניי.

יכול להיות שלוגיקה ואני לא הולכים ביחד. אבל אם בעבר התקיים סיבה (טיעונים) --> מסובב (עליית מחירי דיור) וכיום מתקיימת אותה סיבה (טיעונים), אז יש יסוד סביר להניח שהמסובב יקרה שוב. במילים אחרות - נראה לי שהמשפט שלך לוקה בכשל לוגי קשה.

בועת הנדל"ן היא בעיקר תוצר של הריבית הריאלית השלילית.
ברגע שהריבית תעלה, אם מבחירה (כנראה שלא) ואם מהכרח (אינפלציה), הבועה תתרוקן (ושאלוהים יעזור לכל הממונפים התמימים).

נימוק? תקדימים? לוגיקה? - אה נכון, לוגיקה ... - כולם יכולים לזרוק סיסמאות לאוויר, החכמה היא לנמק אותן.

אגב שמעתי על השתלטות פיראטים על מיכלית נפט, האם זו הסיבה שאתה כל כך עסוק?

עזבתי באמצע לצורך טיול :-).


בברכה,

[edna1952]

שלום לכולם
אשתף אתכם במאמר מעניין שקראתי לנושא השקעות בנדלן
בגרמניה קיימות חברות שכון צבורי חצי ממשלתיות כדוגמת עמידר ,בחלקן שייכות לבנקים כגון דוייטשה בנק ,ניתן לרכוש דירות עי השקעה מינימלית של תשלום מקדמה 10%- ומצטרפים כחברים מלאים לחברת השיכון.
לאחר תשלום המקדמה מתחיל החיפוש על ידם לנכס מתאים ולאחר מציאת הנכס מקבל המשקיע לאחר 12 חודש פי 5 ולאחר 39 חודש פי 10 מההשקעה
ניתן בהשקעה ראשונית של 25% להכנס לדירה ולגור בה בדמי מפתח
ניסיתי לבדוק איך מגיעים לחברות אלו דרך גוגל לא הצלחתי
אשמח לשמוע מחברי הפורום האם משהוא שמע על אופציה שכזו ואיך ניתן לקדם הלאה,נשמע מאד מעניין

בברכת גמר חתימה טובה לכולם

[eyal12]

בסך הכל רעיונותיך מעניינים ואני מסכים עם רובם. עם זאת יש לי מספר השגות:

לגבי נושא הריבית הריאלית השלילית, אז אתה שואל על תקדימים, ובכן - בועת הנדלן בארה"ב עד 2008 ... ריבית ראלית שלילית היא נשק חזק מאד.

לגבי מקורות ההון - שכחת את ההייטק שהזרים הרבה כסף לארץ למשפחות של מעמד הביניים שכירי הייטק.

לגבי העולים מרוסיה - אצל הדור הראשון של העולים היתה חסכנות רבה ומשמעת כלכלית שלצערנו לא תמצא אצל הישראלים. לא נדיר למצוא 3 דורות גרים בדירה אחת. במצב כזה יתכן שההורים של הזוג (מצד הבעל או האישה) יחברו את חסכונותיהם עם חסכונות הזוג ויקנו ביחד דירה גדולה (אפילו קוטג')) שם שני המשפחות יגורו. זו התנהלות כלכלית נכונה שבסופו של דבר תשאיר לדור השלישי ירושה נאה. אל תזלזל ביכולת החסכון והריבית דריבית ליצור הון משפחתי נאה (בתקופה בה הריבית הראלית היתה חיובית).

[אחנתון]

יכול להיות שלוגיקה ואני לא הולכים ביחד. אבל אם בעבר התקיים סיבה (טיעונים) --> מסובב (עליית מחירי דיור) וכיום מתקיימת אותה סיבה (טיעונים), אז יש יסוד סביר להניח שהמסובב יקרה שוב. במילים אחרות - נראה לי שהמשפט שלך לוקה בכשל לוגי קשה.


נימוק? תקדימים? לוגיקה? - אה נכון, לוגיקה ... - כולם יכולים לזרוק סיסמאות לאוויר, החכמה היא לנמק אותן.

שלום פיראט,
בו נקרא שוב את מה שכתבתי (והפעם לא כמשפטים בודדים):

כל הטיעונים שעלו פה היו תקפים גם לפני 4 שנים ואחורה ולכן הם חלשים בעיניי.
בועת הנדל"ן היא בעיקר תוצר של הריבית הריאלית השלילית.
ברגע שהריבית תעלה, אם מבחירה (כנראה שלא) ואם מהכרח (אינפלציה), הבועה תתרוקן (ושאלוהים יעזור לכל הממונפים התמימים).

למקרה שלוגיקה ואתה באמת לא הולכים ביחד (דווקא התרשמתי ממך לטובה בפורום), אנסה להסביר בצורה פשוטה יותר:

הזינוק המהיר במחירי הדירות החל ב-2009.
כל אדם ששוקל לקנות דירה בימים אלו חייב לשאול את עצמו מה מיוחד בשנה הספציפית הזו?
האם הייתה עלייה מסיבית וחריגה של יהודים מצרפת או כל מקום אחר? לא.
האם מלאי הקרקעות לבנייה הצטמצם בפתאומיות? לא.
אני יכול להמשיך, אבל אעצור כאן.

הפואנטה היא שכל ניתוח לגבי הון משפחתי ומנטליות של קניית דירות או לחילופין מלאי קרקעות שמצטמצם והתחלות בנייה נמוכות היו תקפים גם לפני 2009 ולא גרמו לעליית המחירים.

אז מה בכל זאת האירוע המכונן של 2009? הריבית הריאלית הפכה שלילית! קרי, האפשרויות לחיסכון סולידי הצטמצמו מאוד ואילצו את החוסכים לחפש השקעות ספקולטיביות. המשקיעים התווספו לקוני הדירות המסורתיים ודחפו את המחירים מעלה.

קודמי eyal12 סיפק תשובה לגבי תקדים.

גמר חתימה טובה.

[elade]

בנוסף לכך שהריבית הנמוכה היסטורית הדירה את רגליהם של בני העם והארץ מהחסכונות ודחפה אותם להשקעות אחרות כמו שטענו כאן לפני, קרו עוד שני דברים במקביל בערך (לא באופן בלתי תלוי).

1. התרסקות שוק ההון, ובכלל זה שוק האגח ב2008 הפחידה את מרבית העם אפילו מלהשקיע בקרנות 90/10 וזה צימצם את אפשרויות ההשקעה למקמים ודומיהם, שהבטיחו הפסד ראלי. העם הפסיד את המכנסים במשבר (חיסל את התיק בתחתית כמובן) ואז רק להשקיע בקירות...

2. לרוב האנשים אין שום קנה מידה לכמה "שווה" דירה. אולי הם יכלים להסתכל על כמה נמכרו דירות דומות או בכמה הן מוצעות וכו' אבל כמה היא שווה באמת, מאיפה להם לדעת אם זה מיליון או מיליון וחצי או אפילו 2? זה פשוט סכום דמיוני עבורם שלא מתקשר לשום הוצאה או הכנסה אחרת. במה אנשים כן מבינים? במשכנתא. בהוצאה חודשית קבוע בסכום X. רוב האנשים (בכללם אני) כשהם שוקלים, שקלו או ישקלו לקנות דירה. יקחו את ההון העצמי (+ הורים) יכלו לשחק במחשבון משכנתא. בשנת 2009 עם משכנתא של 4000 שח לחודש ל25 שנה, אפשר היה לקבל הרבה הרבה יותר מאשר אותו החזר חודשי ב2006 למשל. לא חישבתי אבל אני מוכן להמר שפי 2 הלוואה בהחלט אפשרית רק בגלל שינוי הריבית החד (למשכנתאות ארוכות).
אז ישראל ישראלי יושב בדירה ומשלם שכירות 3000 בשנת 2006 אם הוא רוצה לקנות אותה הוא צריך לקחת משכנתא של 5000 אז אולי הוא עושה את זה ואולי לא. עוברות 3 שנים, הוא משלם 4000 שכד ויכל לשלם את "אותם" 4000 לעצמו לכאורה בתור שכד אם יקח משכנתא ויקנה את הדירה. מה אכפת לו כמה יצא הסכום הסופי? מה אתם חושבים שהוא יעשה?

עם זאת כמובן שאין כאן הסבר יחיד, לטעמי הריבית היא פקטור חשוב מאוד אבל ממש לא היחיד.

א.

[jsphs7]

לאלעד-e,

הטענה היא קורלציה בין שכ"ד חודשי ממוצע לבין משכנתא לאותו הבית.

למעשה אלעד טוען טענה שכאשר קיים שיוויון בין הוצאה על שכ"ד לבין משכנתא רבים יעדיפו לקחת משכנתא שגדולה עליהם.

החישוב שלהם הוא לכאן ועכשיו ללא שמץ של מחשבה מה יקרה בעתיד.

יתכן מצב שמחירי הדיור שנקנו בשיא ירדו והבטוחה שלהם כנגד המשכנתא תאבד מערכה וביום פקודה באם יאלצו למכור יפסידו את חלקו של ההון העצמי או את כולו.

בלקיחת משכנתא שגדולה מדי מרכיב ההחזר של הקרן קטן מאוד (סכום גדול ל- 30 שנים) ולמעשה במקום לשכור דירה מבעל הבית הם שוכרים אותה מהבנק - כמעט כל המשכנתא היא ריבית.

בנוסף, ה- 300,400,500,600K אלפים של הון עצמי אינם עוד, הם הושקעו בדירה, ההון הזה לא נושא ריבית, דוידנד או קופון. מה שחשוב יותר במקרה של אבטלה זמנית נניח שנה אותה משפחה יכלה להשתמש ב- 5%, 10% מההון העצמי על מנת "למשוך", בתוך כמה חודשים אותה משפחה ללא חסכונות נזילים, השלב הבא הוא מכירת הרכב המשפחתי אם יש, נטילת הלוואות ממשפחה ולקיחת כל עבודה שיש בשוק. זה דבר אחד לשלם משכנתא של 3000 ש"ח כפי שהיה לפני 2008 ברב אזורי הארץ לבין לשלם 5000 ש"ח או יותר במצב החדש. 5000 ש"ח הם הרבה כסף כשנדרשים לקחת עבודה שמירה (פתחת תיק בבקשה) או קופאות בשכר שרואה את שכר המינימום מלמטה.

לא מאחל לאף אחד להגיע לכאלו מצבים.

מי שלקח משכנתא של 800,000 ש"ח אמיץ ביותר גם אם משכורתו כרגע עומדת על 20,000 ש"ח - קשה לדעת איך יתפתחו הדברים במהלך השנים.

גמר חתימה טובה לכולם.

[pirate]

הי eyal, אתנחתון,

אתייחס אליכם כמקשה אחת.
שתי הערות -
1. eyal, איני מכיר את דמותך - אבל אתה יכול לשאול מסביב אם אני נוהג להטביע אנשים על ביקורת בונה. אין לי סבלנות למטרדים וחבל לטעמי שקיבלת רושם מוטעה (אם אנסח באנגלית, נשמע לי יותר מוצלח - I believe I'm tolerant, but have no patience for nuisances).
2. אתנחתון - כאשר אתה מנמק את אשר אתה אומר (ולא זורק סתם הכרזות) ניתן לבחון את דבריך ברצינות.

אז אתחיל עם אתנחתון - אתה אומר:

הזינוק המהיר במחירי הדירות החל ב-2009.
כל אדם ששוקל לקנות דירה בימים אלו חייב לשאול את עצמו מה מיוחד בשנה הספציפית הזו?
האם הייתה עלייה מסיבית וחריגה של יהודים מצרפת או כל מקום אחר? לא.
האם מלאי הקרקעות לבנייה הצטמצם בפתאומיות? לא.
אני יכול להמשיך, אבל אעצור כאן.

ואכן - מדוע עצרת כאן ולא התייחסת כלל לדברי? - האם דיברתי על צרפתים בניתוח? האם דיברתי על מלאי קרקעות בניתוח? נראה כאילו אתה מדקלם תוכן ולא קורא את אשר כתבתי. בוא ואצטט שוב את הדבר (היחיד) בהקשר של היצע וביקוש אשר אמרתי:

היה רגע אחד שהיה סיכוי אמיתי לירידת שווי הדירות בצורה משמעותית. רגע זה היה באמצע 2011 - הקבלנים בנו כמו משוגעים, מלאי הדירות טיפס במהירות ועוד ועוד "יזמים" נכנסו לסיפור, עובדה שאיימה ליצור היצע בלתי נשלט וירידת מחירים דרסטית. מה שמגוחך בכל הסיפור הוא שמה שעצר את ירידת ערך הבתים הם שני גורמים:
- ה"מחאה החברתית" (גם זה שם - לי יש שמות אחרים).
- הממשלה.
שני גורמים אלו בהתנהלותם (ובעיקר בהכרזותיהם) גרמו כמעט לחריקת בלמים בשוק הנדל"ן. שניהם הכניסו חוסר וודאות מיידי לשוק הנדל"ן. קבלנים עצרו את רוב הפרויקטים שלא הגיעו לנקודת האל-חזור והחלו לבנותם שוב רק לאחר presalse של מעל 60% (תסתכלו בדוחות של אפריקה מגורים). פרויקטים שעברו את נקודת האל-חזור החלו להיבנות בקצב הרבה יותר איטי (להתאים בין רכישות להתקדמות) ועל פרויקטים חדשים ללא presale משמעותי, הס מלהזכיר. מצב זה הביאנו בחזרה הלום למצב בו אנו נמצאים היום:
- היצע הדירות קטן זה מספר חודשים.
- כמות הדירות הלא מכורות שאמורות לצאת בשנה הקרובה לשוק קטן בהרבה מן הנדרש.

ואם לאמר בפשטות, מה שמשותף לעלייה של 2009 ולעלייה כיום הוא השילוב:
1. עצירה מלאכותית של הביקוש במשך כשנה (ב-2008 עקב המשבר המאיים, ב-2011 עקב המחאה המטופשת).
2. הפסקה טוטאלית כמעט של בנייה חדשה (עקב כך) ויצירת gap בהיצע שיצא לשוק בשנה המתקרבת.

אז הנה - סיפקתי לך תשובה מה משותף לדעתי בין המקרים. בנוסף (ובניגוד לרבים) אוסיף כי לדעתי הריבית היא כמעט חסרת משמעות. אלו שמשקיעים בבורסה - ימשיכו להשקיע בבורסה ללא קשר לריבית ואלו שמשקיעים בנדל"ן (אני מכיר מספר כאלו ושאלתי אותם - רק לצורך הוודאות) ימשיכו להשקיע בנדלן ללא קשר לריבית.


מעבר לכך, הפסיקה החד משמעית שלך שירידת מחירי הדיור תבוא ללא קשר למעשי הממשלה היא דמיונית לדעתי. בוא ונוכיח זאת בצורה מתימטית, תחת הנחת בסיס כי הממשלה לא מורידה את חלקה. נוכיח זאת בדרך השלילה:
אנו מניחים כי מחירי הדיור ירדו ב-20% ====>
1. הרווח היזמי כיום הוא כ-15% ולכן בניית דירות הופך להיות עסק הפסדי.
2. הקבלנים מפסיקים לחלוטין לבנות (גם לעבוד וגם להפסיד כסף?).
3. ההיצע מתאפס.
4. המחירים עולים - מש"ל.

מסקנה: לטווח הארוך - אין סיכוי שמחירי הדיור ירדו ללא התערבות הממשלה.



לגבי הדוגמא של ארה"ב.
אני תמיד מחייך כשנותנים לי את הדוגמא הזו (מכל סיבה שהיא).

אספר מעט על עצמי ואקשר זאת לנושא. אני איש שהתחיל את דרכו כאיש טכני (ועדיין מחשיב את עצמי ככזה). במהלך הקריירה שלי רכשתי לי במידה מסוימת שם עולמי בתחומי. עבדתי מול חברות ענק ברחבי העולם (בעיקר - קוריאה, יפן, בלגייה, שוודיה, גרמנייה, אנגלייה) ויצא לי גם לעבוד בארה"ב (מול חברת IXYS למי שמכיר). רוב הפרויקטים שביצעתי לוקחים 2-5 שנים ודורשים שהייה מוגברת במקום (לפחות 40% מהזמן). נושא השהות במקרה זה (לי ולפעמים לצוותים ששכרתי - בעיקר מאירופה) הופך להיות יקר ומה שגיליתי הוא שברוב המקומות לקנות דירה, לשלם משכנתא ולמכור אותה בסיום הפרויקט יוצא יותר זול מכל דרך אחרת (לטווחי זמן שכאלו). למעשה, היוצא מן הכלל היחיד לנושא זה היה יפן (בה שכרתי חדר במלון לשנתיים). בצורה כזו נודע לי על השיטה בשוודיה ובמקרה גם רכשתי בית בסיליקון ואלי (אם אני זוכר נכון - העיר נקראה Mountain View).

אז לאחר ההקדמה הקצרה - אספר על שוק הנדל"ן בארה"ב מהניסיון האישי שלי.

שהיתי בארה"ב עם ויזה של תייר שבאישור מיוחד חודשה כל 3 חודשים כמדומני - אין לי greenCard ולא אזרחות. כאשר הלכתי לברר על מחירי משכנתא התברר לי שהיא אכן, כפי שצפיתי, משתלמת יותר מכל דרך מגורים אחרת (היינו 3 - אני וצוות של 2 אנשים ששכרתי - אנגלי וצרפתי). אבל מעבר לכך (לתדהמתי) התבררו לי הדברים הבאים:
1. ניתן לקבל משכנתא על 110%(!!!) ממחיר הבית (10% לרהיטים כמובן ...) ומדובר בבית במחיר של מעל 1M$
2. המשכנתא היא Non-Recourse (כן!!!).
3. כל שנדרש ממני ע"י הבנק (בגלל שאיני אזרח) זה אזרח אמריקאי "אמין" שימליץ עלי (מה שנקרא - נו באמת).

אז לקחתי משכנתא, קניתי בית ורהיטים (1999), בידיעה ברורה שאם ערך הבית ירד - אני פשוט אחזיר את הבית לבנק (ואקבל נקודות כחולות או סגולות או אדומות או כל צבע אחר בהתאם לשיטה שלהם על האשראי בארהב). מכרתי את הבית ב-2003 ואפילו ברווח קטנטן.

עד היום אני זוכר סיפורים על כלבים משוטטים בארה"ב שנחטפו ע"י הבנקים ולא שוחררו עד שחתמו על משכנתא.

ניתן לטעון שבמקרה שלי המשכנתא היתה עדיפה על שכירות בגלל הריבית הנמוכה (וכנראה שבצדק), אך זו אינה הנקודה בסיפור (ולכן גם הריבית היא לא הפקטור המשמעותי). הנקודה החשובה בסיפור היא העובדה שהבנקים חילקו משכנתאות Non-Recourse(!!) לכל דורש (וגם לכאלה שלא דרשו) ללא בדיקה של יכולת החזר ו/או סיבה להחזר (כמו במקרה שלי).
מעבר לכך, האמריקאים (כפי שנתפסו בעיני) הם עם של בורסה ולא עם של נדלן. האמריקאי הממוצע לא "קונה דירה להשקעה" אלא קונה ניירות להשקעה. כשאנו מדברים על "השקעה בנדל"ן" אנו מדברים מנקודת ראייה פסיכולוגית ישראלית. מעטים העמים שפגשתי, שבהם השקעה בנדלן היא ספורט עממי (ראיתי את זה במובן מסויים גם בבולגרייה).

אז אם אסכם:
לדעתי, נפילת שוק הנדלן האמריקאי נבע בראש ובראשונה ממדיניות מתן האשראי של הבנקים (במיוחד הלוואות Non-Recourse). לא ראיתי אח ורע בעולם למה שראיתי בארה"ב (ולמי שחושב ספרד - תוצאה דומה, סיפור אחר).


כעת,
1. למי נותנים משכנתא בארץ?
2. מה אחוז המימון?
3. מהם תנאי המימון (רמז - Recourse+ערבים).
4. מה קורה בארץ למי שלא מחזיר משכנתא (רמז - הבנקים רומסים אותו, אחרי כן רומסים את כל 28 הערבים שהחתים).

לדעתי, כל השוואה בין שוק הנדלן בישראל לשוק הנדל"ן בארה"ב מבוססת על חוסר היכרות (ולכן, כפועל יוצא - לא מקבל כי זהו תקדים למצב בארץ).


בברכה,

[אחנתון]

פיראט יקר,

תשובותייך וסיפוריך ארוכים ומפורטים אך עובדה זו אינה מספיקה להפוך את טיעוניך לנכונים.
הייתי מאמץ את תשובתך לאייל ומפנה אותה אלייך אבל בנושא כה חשוב אני חושש שדברייך עלולים לעשות נזק לחלק מחברי הפורום שלא יעמדו על השגיאות ויגיעו למסקנות שגויות.

אם לאמר בפשטות, מה שמשותף לעלייה של 2009 ולעלייה כיום הוא...

על מה בדיוק אתה מדבר? ב-2009 המחירים זינקו, היום המחירים לכל היותר שומרים על ערכם.

אז הנה - סיפקתי לך תשובה מה משותף לדעתי בין המקרים.

אני לא יודע למי סיפקת תשובה ומה היתה השאלה.

אוסיף כי לדעתי הריבית היא כמעט חסרת משמעות

זכותך. וטוב שהוספת שזו דעתך.

בוא ונוכיח זאת בצורה מתימטית,

תחת הנחת בסיס כי הממשלה לא מורידה את חלקה.

מתמטיקה לעניים? הכשל הלוגי בכל החישוב המפואר שביצעת נמצא במשפט המודגש (במקור). הממשלה תיאלץ להוריד את חלקה. עיקר המחיר של דירה חדשה נמצא בעלות הקרקע שנקבעת במכרז. עם ירידת הביקוש גם מחיר הקרקע יירד וכל הטיעון שלך קורס (התלבטתי אם לכתוב מש"ל).

מסקנה: לטווח הארוך - אין סיכוי שמחירי הדיור ירדו ללא התערבות הממשלה.

שווה להקדיש מחשבה שניה למסקנה זו.

אספר מעט על עצמי ואקשר זאת לנושא

תודה על הסיפור והוא אפילו קשור לנושא רק המסקנה שגויה. למה לדעתך הבנקים דחפו לכל כלב משכנתא? למה זה קרה דווקא בשנים אלו?
התשובה - כסף זול.

[eyal12]

פיראט יקר,

לא התכוונתי לפגוע, זו היתה בדיחה (תפלה) שהתייחסה לניק שלך ולבדיחות שאחרים זרקו קודם על הניק.

לגבי ריבית ראלית שלילית והשפעתה על מחירי הדיור, בוא ואתן לך דוגמא מעולם האגחים שתמחיש. נניח שבמשק מסוים הריבית היא 6% , ושכר הדירה הממוצע במשק נותן גם הוא תשואה של 6% (אנשים באותה מדינה מאמינים שנדלן בטוח כמו אגח ממשלתי).

כעת, נניח שיש משבר כלכלי חיצוני (לא באותה מדינה!) שמכריח את הנגיד להוריד ריבית ל 3%, מה לדעתך יקרה לתשואה על דירות להשקעה? לדעתי גם התשואה על הדירות להשקעה תרד. איך היא תרד? היא יכולה לרדת ע"י ירידת שכר הדירה, אך זה לא הגיוני כי המשק לא במשבר ואין אבטלה, אז לדעתי היא תרד עקב עליית מחיר נכס הבסיס, קרי מחיר הדירה. האם ההגיון הזה לדעתך פגום?

[pirate]

הי eyal,

כמו שציינתי, בלתי אפשרי לפגוע בי דרך העולם הוירטואלי. אז אל דאגה בנושא זה. פשוט, לא פגשתי את דמותך וחבל היה לי שתקבל רושם מוטעה על Pirate.

ההגיון הוא ללא דופי. למען האמת, גם אני בתשובתי התייחסתי בעקיפין להגיון זה (במובן מסויים) -

ניתן לטעון שבמקרה שלי המשכנתא היתה עדיפה על שכירות בגלל הריבית הנמוכה (וכנראה שבצדק),

כל שנותר לך לשאול - האם הריבית היא הפקטור היחיד ו/או החשוב במחיר הדירה?

אתה כמובן יודע שקניית דירה היא עסק לא כלכלי (ואם לא, אני יכול להוכיח זאת תחת הנחות סבירות) ועדיין אנשים קונים דירות. משמע, קניית דירה היא משהו רגשי ולא שכלתני ולכן קיים ביקוש קשיח לדירות. מה לדעתך יקרה למחירי הדירות אם:
1. הריבית במשק היא 10% ויש 0 היצע של דירות?
2. הריבית במשק היא 0% ויש 0 היצע של דירות?

האם קיים הבדל בין (1) ל-(2)? לטענתי - לא הבדל מהותי, שכן הביקוש הקשיח הוא ביקוש רגשי ולא כלכלי.
לטענתי - זהו בערך המצב בו נמצא השוק. בגלל המחאה החברתית הופסקה כמעט לחלוטין הבנייה ואנו נמצאים בפני cliff של היצע זמין. למעשה, לפני כחמישה חודשים כתבתי את הדברים הבאים (כתוב באתר):

הי reem,
אני חוזר אליך עם ההבטחה שנעשתה לגבי הערכת שוק הדיור.

בועה כן או בועה לא - זה כבר לא העניין לדעתי.

בשנתיים האחרונות ישנן מעט מאוד התחלות בנייה. בשנה האחרונה אנו נמצאים בתהליך של סיום כל פרויקטי ה-pipeLine שנכנסו לשוק בתקופת הבום (2009-2010) ועד סוף השנה אנו נגיע לאיזה שהוא cliff בצד ההיצע הנבנה. אך, אבוי - למרות הכניסה המאסיבית של יחידות מגורים לשוק (דבר אופייני לסיום תקופת ה-pipeLine) אנו רואים התייצבות בכמות ההיצע החופשי בשוק. משמעו של זה הוא שהקונים נכנסים לשוק ביתר שאת בתקופה האחרונה. אם לא יהייה משהו מאוד מפתיע מצד הממשלה, אני מעריך שבחודשים הקרובים תתחיל לראות סטביליזצייה/ירידה איטית בהיצע החופשי (ההיצע הנבנה ילך ויירד לקראת סיום תקופת ה-pipeLine) ולקראת סוף הקיץ אני מעריך שפתאום יעלם כל ההיצע הנבנה (ה-cliff) וההיצע החופשי ירד במהירות, מה שיקפיץ את המחירים.

תקרא ותחליט בעצמך האם מה שקורה היום דומה למה שנכתב לעיל.
אם התשובה לדעתך היא כן (ולדעתי זו התשובה), תשאל את עצמך 2 שאלות נוספות:
1. האם התחזית שלי קשורה בצורה כלשהי לריבית?
אם התשובה ל-(1) היא לא
2. האם אין זה אומר שהריבית אינה הפקטור הדומיננטי במקרה שלפנינו?

אשאיר לך לענות על שאלות אלו.


בברכה,