זרקור: ב.יאיר אגח 7

[elade]

שלום חברים,

בהשראתו או לא לומר הרמת כפפה של פיראט הנני מציג את הניתוח ה"רציני" הראשון שלי (באתר ובכלל) של אג"ח.

חשוב לציין ש:

1. אין לי שום הכשרה בנושא פיננסי כלשהו.
2. אני מחזיק את הסדרה הזו ואגחים אחרים של ב.יאיר
3. כתבתי חלק מהטקסט הזה לפני כמה ימים, אבל עד שהספקתי לסיים אותו האגח המדובר עלה ש3 אחוז (לא בגללי) אז אולי כדאי לתפוס אותו נמוך יותר.
4. רציתי לצרף את השקיף של האגח, את הדוח השנתי 2011 ואת הדוח האחרון רבעון 2 2012 אבל משום מה, הם גדולים על מגבלות הפורום (כן גם אחרי זיפ) אז נא לחפש אותם במאיה...

הנה זה מתחיל.

ב.יאיר חברה קבלנית יזמית ירושלמית.



יש לה מספר סדרות אגח.

2,4,9 קשורות לקניון (המצליח ללא ציניות) בפסגת זאב. אפשר לקרא עליהן קצת כאן

3 פודה עוד כמה ימים ולא רלוונטית

8,10 הן נושא לפוסט אחר (יש גם בטחונות אבל לא נכנסתי לפרטים לגביהן)


כאן אנסה להבין מה קורה 7. איתה התחלתי וזה יצא די ארוך.


סדרה 7: מחמ שנה פדיון 3 שנים, 3 תשלומים.


המחמ קצר, הריבית אטרקטיבית לדעתי (לפני כמה ימים היא היתה, עכשיו היא סבירה)

אז מה שנשאר זה לבדוק את הסיכון. תזרים וכו' זה קצת מעל הראש שלי אז אני פונה לדברים פשוטים יותר לטעמי הבטחונות:



התחלתי מביזפורטל (ימח שמם דרך אגב) "

החברה תשעבד בשעבוד קבוע ראשון בדרגה על כל זכויות החברה בחשבון העודפים ובכספים שהחברה תהיה זכאית לקבל כעודפים מפרויקט המגורים - משכנות האומה – מתחם 2"

שלב 1:

מה זה אומר העודפים האלו. אז מסתבר שיש שתי הגדרות: 1. הרווחים מהפרויקט. 2. ההון העצמי שהושקע בפרויקט על ידי חברה+רווחים

הסתכלתי בתשקיף (קובץ מצורף) ושם כתוב (עמוד 6):

"עודפים" - כל זכויות החברה בחשבון הליווי הנובעות מפרוייקט

המגורים, לרבות הכספים שהופקדו ו/או יופקדו על

ידי החברה בחשבון הליווי לצורך פרוייקט המגורים

והמהווים "הון עצמי" של פרוייקט המגורים, וכן

הרווחים מפרויקט המגורים שיצטברו באותו חשבון,

והכל בכפוף לזכויות הבנק ולאחר סילוק
התחייבויות החברה לבנק לפי הסכם הליווי;
העודפים אינם כוללים זכויות הקשורות לשטחי
מסחר ועודפים הנובעים משטחי המסחר שבפרוייקט

כלומר אפשרות 2. העדיפה כמובן.



שלב 2:
אבל מה גודל הפרויקט? האם הוא מצליח? כמה צפוי להיות הרווח? כמה השקעה? בקיצור מה הבטחונות שווים?



גם כן בתשקיף בעמוד 24 כתוב שיש 282 יחידות דיור מתוכן ב20.9.2010 נמכרו 118.
התקבלו 246 מיליון שח (2.08 מיליון לדירה!)
וצפוים להתקבל 368 מיליון על 164 דירות (שזה 2.24 מיליון בממוצע, אולי דירות יקרות יותר, אולי בפחות הנחה על קניהמראש?)



שם כתוב גם שהרווח הצפוי הוא 51 מיליון (614 הכנסות, ו563 הוצאות) ההון העצמי הוא 80 מיליון כלומר בטחונות בשווי כ130 מליון. (אם הפרויקט הולך כמתוכנן).



שווי הסדרה הוא 85 מליון אז זה בטחונות די מעולים לדעתי. אבל לא סימנו!


שלב 3:
מה הולך עם הפרויקט?
טוב אז עד סוף 2011 מכרו 173 כלומר 55 דירות בשנה וקצת מאז 20.9.2010 (עמוד 25 דוח שנתי 2011) למעשה כבר מכרו 175 עד כתיבת הדוח.
כלומר הפרויקט 2/3 מכור.


סך הכסף שהתקבל + אמור להתקבל מחוזים חתומים הוא 395מ' (עמ 34) וסך ההכנסות אמור להיות 659מ' . כלומר 60% מההכנסות פחות או יותר בכיס. אפשר לשים לב שהצפי להכנסות גדל באיזה 45מיליון ש"ח אבל זה מיצג עליה של 6% במחירי הדירות בין התאריכים הנל וזה נראה לי סביר מאוד.

סך הרווח החזוי מהפרויקט הוא 100מ ! (עמ 24 דוח שנתי)


האי ודאות כאן היא בנוגע לדירות שלא נמכרו בסך 264מ' מבחינת הכנסות וההוצאות בסך 121מ' ( שהם 557מ' סך עלות לפרויקט פחות 436 עלות שכבר יצאה.).



ניקח טווח בטחון של 20% הן עבור העלויות והן עבור השערוך של הדירות:
נקבל הוצאות נוספות של 121*20%=24מ'
והכנסות פחותות בסך 264*20%=52מ'.


כלומר הרווח בסבירות די גבוה הוא של 26 מיליון. בתוספת הון עצמי של 80מ', עדין יש בטחונות בשווי 106מ עבור חוב בגובה 85מ.




שלב 4:

מה המסקנות לעת עתה? למה להסיק מסקנות, נסתכל קודם על הדוח מיוני 2012 (דוח 2012 2)

עד סוף יוני נמכרו 197 יחידות (כלומר עוד 24 בחצי שנה, כל שבוע דירה) ולמעשה עד סוף אוג' נמכרו 212 יחידות שמהוות 75%. בקיצור קצב די קבוע תכלס בשנתיים האחרונות. בקצב הזה המכירה תסתים עוד 70 שבועות שזה שנה וחמישה חודשים בערך.



אין בדוח הרבעוני התיחסות למחיר המכירות השנה, אבל קשה לי להאמין שהן היו ב20% הנחה. למעשה אני חושב שהם היו באותו המחיר עד כדי שינוים קטנים. נאמר קטנים מ10%.


בחישוב מקורב בראש נראה לי שהרווח הוא לכל הפחות 35מ' גם אם תהיה ירידה חדה במחירים וגם עלויות לא צפויות חדות במחירי הבניה.




מסקנות:

• בטחונות מעולים לדעתי: בטווח של לפחות 110מ' בתרחיש קיצוני עד 180מ' לפי צפי החברה (שאינו מופרך).
• אם הפרויקט המשועבד מסתיים ב0 רווח (100מ' פחות מהצפי כאשר 75% מהדירות כבר מכורות!) אז עדיין יש בטחונות בגובה ההון שהושקע - 80מ' מול חוב בסך 85מ' (צמוד אז זה למעשה 92מ' ~) שזה 90% מהפארי בערך.
• תשואה של 10%+ ברוטו לאגח ביסיכון נמוך מאוד לדעתי. (עדכון הוא עכשיו ב7%, זה הופך את האגח לפחות אטרקטיבי, אבל עדין מענין. כנראה שגם כדאי לנסות לצוד אותו אג' או שתים נמוך יותר)
• (ג.נ. נוסף) אני די מרוצה מהאגח, היתה לי מנה ממנו לפני הניתוח והחלטתי להוסיף עוד קצת לפני כמה ימים (ב107 בערך, ולא כל הכמות תפסה)
  

---------------------------------------------------------------------------------------
זה קצת מיותר מכל מני בחינות אבל:

• אשמח לקבל תגובות על הניתוח הנל. טעויות וכו'
• מצד שני קצת קשה לי שכל פוסט כאן הופך לזירה די קבוע של ויכוחים והרצאות על נושאים שלא קשורים לפוסט, לפחות לא לכותרת שלו. ככה אני יקה כזה, פשוט זה מקשה עלי לחפש בפוסטים של אחרים ואני מניח שגם מקשה על אחרים למצא דברים שמענינים אותם או שהם קראו ושכחו איפה (בגלל זה מפלצת הספגטי המעופפת המציאה את הכותרות לדעתי).

נראה לי זהו לבנתיים

.א

[jsphs7]

להערכתי, האג"ח לא מעניין, האג"ח נסחר ב- 1אג מתחת לפארי ונותן תשואה של 7% צמוד מדד.

בעת הזאת, להרוויח 1אג על פני 3 שנתיים + קופון לא חריג לא מעניין ביחס למה שלשוק יש להציע.

עם כל הכבוד ליחסי הכסוי של הבטחונות תמיד קיים התרחיש השלילי של נזק או מחדל או חבלה גדולים או צרות מצד אג"ח אחר של החברה נניח אג"ח 8 שנסחרים בתשואה של כ- 20% ונסחרים בכ- 25אג מתחת לפארי. אתה כל כך בטוח שהכל וורוד אם אג"ח 8 מסיבותיו יעמיד את האג"ח לפרעון מיידי ויתחיל מחול שדים?

לסכום: יתכן והאג"ח ראוי אבל לא במחיר הנוכחי, אני הייתי מנסה לתפוס אותו בכ- 20אג מתחת לפארי לפחות על מנת לראות בו כאטרקטיבי.

[Yoadw]

ניתוח מעניין של האגח.. תודה ל UDIWE

ושאלה ל JSPHS7 -

עם כל הכבוד ליחסי הכסוי של הבטחונות תמיד קיים התרחיש השלילי של נזק או מחדל או חבלה גדולים או צרות מצד אג"ח אחר של החברה נניח... אם אג"ח 8 מסיבותיו יעמיד את האג"ח לפרעון מיידי ויתחיל מחול שדים?

עד כמה יוכלו במקרה המתואר נושי אגח 8 להתנכל לבטחונות של סדרה 7?
זו בעצם שאלה לכל מי שיש לו נסיון/דעה בענין.
תודה וחג שמח.

[jsphs7]

מועדים לשמחה,

תראה, לכאורה אג"ח אידיבי פתוח ובטח דסק"ש לא צריכים להיות מושפעים מהמצב באג"ח אחזקות ובכל זאת הם הגיבו למצב כי כשמתחילות צרות קשה לדעת היכן הן מתחילות והיכן מסתימות.

תאר לך מצב כי בשל קשיי נזילות אג"ח ח מגישים בקשת פירוק ולחברה ממונה מפרק. ב.יאיר זו חברה יזמית, תאר לך מצב שמשהו שפיננסים הוא תחום מומחיותו (מפרק) צריך לנהל בניה. באותו הרגע אתה תראה את הספקים של ב.יאיר שאו שלא יעמדו בזמנים, או שידרשו תשלום גבוה יותר בעבור סחורתם, או שימרחו את העבודות יותר זמן תוך ידיעה שאין הם צריכים לשמור על יחסים עם הגוף הישן.

אם כל מה שאני מספר לך נשמע דימיוני הסתכל מה קרה לחברה יזמית אחרת בשם מלרג - גם שם היה הון עצמי חיובי, חוב לקוחות גדול, וחוזים חתומים. בפועל לאחר מנוי קצין ביהמ"ש והסדר הנושים גילו שמה שהיה רשום בספרים אחר מהמציאות בשטח, חוב הלקוחות לא שולם ברובו ואם כן בחלקו ובדחייה, אובדן פרויקטים, .....

בקצור, אגורה הבדל בין הפארי למחיר השוק כשיש אג"ח של אותה חברה עם 20% תשואה זו השקעה מסוכנת מדי ביחס לסכון.

להערכתי, התרחיש הרע לא יתרחש, מירב הסכויים שתקבל הכל ובזמן אבל הסכוי לבעיות לא מפוצה במחיר האג"ח.

זו דעתי.

[elade]

ניתוח מעניין של האגח.. תודה ל UDIWE
.

איך UDIWE קשור כאן?

[elade]

שלום JSPHS

1. רצה הגורל ואגח 7 עלה ב3 אחוז בימים אחרונים וזה שינה לא מעט את התשואה (מחמ שנה) אבל לדעתי עדין מדובר באגח נחמד, סיכון נמוך מאוד לדעתי, תשואה סבירה לאנשים שלא רוצים לראות תנודתיות מטורפת.
2. לטיעונך: "נזק או מחדל או חבלה גדולים או צרות מצד אג"ח אחר" אני מניח שהם מבוטחים נגד כל מני נזקים, אבל לא בדקתי. אני מניח שכמה טלי שיהב 3 או 5 משאיות תופת יכלים להזיק לא מעט למעל מאתים יחידות דיור, אבל אם רק ירד ברד בפברואר וישבור כמה חלונות (תרחיש טיפה יותר סביר) אני חושב שהחברה יכלה לספוג את זה. לגבי מחדל, או הונאה אתה צודק. מחדל סתם ככה גם לא לך כך מפחיד אותי, 75% אחוז מהדירות מכורות (קראת את כל מה שכתבתי דרך אגב?) כמו שכתבתי אפילו עם על ה25% אחוז הנותרות + עלויות הבניה הנותרות הם מצליחים להפסיד 100 מליון שח אז הם יוצאים עם ההון העצמי שלהם מפרויקט וזה בטחונות בסך 80מ. הונאה? נכון לא פגשתי את כל הקונים אבל אני עובר ליד הפרויקט כל יום כמעט והוא נראה מתקדם. זה סיכון שאני מוכן לקחת.
3. בעיות מאגח 8? לאגח 8 הבטחונות שלו. אני מנסה לעשות בהם סדר ואני מקווה להגיע למסקנות בקרוב (דרך אגח אני מחזיק). אני לא חושב שזה סיכון אמתי אבל אתה צודק שראוי להסתכל על החוב של כל החברה.
4. אגורה מהפארי? על פני שלוש שנים? נעזוב את זה שהמחמ שנה. למי אכפת? כלומר אז מה. אולי לך אכפת אבל לא הצעתי את האגח ככלי השקעה שאמור להניב רווח הון. זה אגח שלדעתי הוא סולידי באופן אבסולוטי ונתן תשואה סבירה. עם כל החישובים שהולכים כאן בפורום על גינדי, חנן מור ושלא נזכיר את אאורה או אמפל נראה לי שיש אנשים יסכימו איתי שהוא סולידי יותר מהם (פיראט לא אחד מהם ואולי גם אתה לא).אם הוא היה נסחר 5-7 אג פחות אני היתי שם עליו שליש מהתיק שלי וישן טוב בלילה. אשמח לשמוע דוגמאות לאגחים שאתה חושב כך לגביה.
   לקנות את זה 20 אג מהפארי, הצחקת אותי קצת, גם אני בעד לקנות אותו 20אגח מהפארי למעשה אני בעד לקנות אותו ב20אג. אז מה אתה מנסה להגיד בזה שהאגח צריך להיסחר ב30% תשואה. בסדר.

נראה לי שמשתמע שאני קצת יוצא נגד הביקורת שלך, טוב אולי זה קצת נכון אבל זו לא היתה המטרה שלי. הנקודות העקריות שלי הן שאני חושב שיש אגחים מענינים ממנו (מסכימים כאן). אני לא המלצתי עליו בשום אופן רק העלתי אותו לתודעה. אני חושב ומקווה שניתוח של הבטחונות נכון ומענין בזכות עצמו. אחרי זה להשקיע או בו או לא, זה משהו אחר.

אני מקווה להגיע לניתוח של ב.יאיר 8 בקרוב.

חג שמח לכולם

[Yoadw]

טעות סופר, תודה אלעד.

[jsphs7]

בוא נניח תרחיש הבא:

1) הסתברות של 90% שהכל ישולם כמו שצריך (רווח 7%).

2) 7% הפסד של 10% ולא לקחתי בחשבון מריחת זמן.

3) 3% הפסד של 60% - שים לב למה קורה לחברות שנכנסות לתהליכי הסדר ופתאם מגלים שמה שרשום בספרים לא כך כך מדוייק.

להלן חשוב רווח הפסד:

0.9 * 0.07 - 0.07 * 0.1 - 0.03 * 0.5 = 4.1% רווח.

ועם כל הכבוד, אם כבר עסקינן באחוזים חד ספרתיים אני מעדיף לקנות ממשלתי 0120 שיתן לי כ- 4% לטווח זמן קצר ארוך יותר.

מה שאני מנסה לומר שחרף הבטחונות וחרף ה- pre-sale וחרף הכל הסכוי (מידת הרווח) לא מפצה על הסכון ובכל אג"ח יש סכון.

[elade]

1) האגח משלם שליש קרן עוד חודש, הבטחונות היו אחוז עוד יותר גבוה מיתרת החוב.
2) אני היתי מחשב הפוך, הנזק העקרי האפשרי הוא מריחת זמן.
3) לי זה נראה מופרך החישוב שלך, יתכן ויש כאן מגה הונאה ולמעשה לא נמכרה אף דירה ולא נבניתה אף דירה. אבל זה לא סביר בעיני. אני לא רואה שום סיכוי של תספורת 60% באגח. טוב אולי 0.1%. אולי אני נאיבי. ימים יגידו.
4) ממשלתי שקלי? אתה בטח עושה צחוק. 4% אחוז הוא יתן רק לעיוורים, מה עם האינפלציה? אתה מגרד את ה1% מלמטה. וזה עוד כלום ביחס למחמ: בא נחשב מה תעשה עליה של אחוז בריבית למחיר של אגח ממשלתי במחמ 6. אני חושב שזה יוריד אותו ב6%. במיידי. כלומר אחרי 3 שנים (זמן הפרעון של ב.יאיר 7) מה ישאר?

נעשה תרחיש להחזקה של האגח הממשלתי 3 שנים:
בהסתברות x : ריבית ללא שינוי אינפלציה סבירה: 11% לפני אינפלציה, 8% לשלוש שנים (2.6% שנתי) נגיד == 3% ראלי
בהסתברות y: עליה של אחוז בריבית אינפלציה סבירה: הפסד על הקרן של אחוז לשנת מחמ שזה 3%, 11% ריבית, אינפלציה 8% == אפס תשואה.
בהסתברות z: אינפלציה 3.5% (לא בשמיים בכלל) ונאמר ללא שינוי בריבית == 0% תשואה ראלית

יללאה תן הסתברויות שנותנות יותר מ0.8% ראלי שנתי? נראה לי ש4.1% צמוד (שאתה חישבת) מפצה על סיכונים שלא חישבנו.

-----------
בא נעשה ככה: אני מוכן להלוות ממך ב5% שנתי שקלי, ולתת לך בטחונות של 150% בתיקון חודשי.

אם זאת כל אחד מה שמתאים לו. בא לך על ממשלתי, גינדי או אמפל , בכיף אח שלי בכיף. אפשר להסכים לא להסכים על טעם בהשקעות, בחורות אוכל ואומנות

[jsphs7]

ל- elade שלום ומועדים לשמחה