העלייה במחירי הדירות להשקעה בפריפריה, שלא לוותה בעלייה דומה ברמות השכירות, גררה ירידה משמעותית בתשואות - על אף שהסיכונים המתלווים להשקעות אלה לא השתנו. לאור האמור, האם השקעה בדירות בפריפריה עדיין כדאית? רבים סבורים שלא, ואולי זו הסיבה שביולי נרשמה ירידה במספר עסקות הרכישה של דירות להשקעה באזורים הרלוונטיים. בשבועות האחרונים נראה כי הואט קצב הרכישה של דירות להשקעה בפריפריה, שגבר מאוד בשנה האחרונה בעקבות המשבר העולמי והריביות הנמוכות. "משקיעים אומרים שמחירי הדירות להשקעה הגיעו לרמה של בועה", אומר זכיין אנגלו סכסון בנשר, אבי לבקוביץ. גם משקיעים סולידיים שהגיעו לבאר שבע מתוך כוונה לרכוש דירת סטודנטים להשקעה, מדווחים על עליות מחירים.
נראה כי התייקרות הדירות במקביל לקיפאון במחירי השכירות הביאו לכך שיותר ויותר משקיעים סבורים כי בכמה יישובים שיעורי התשואה צנחו לרמות שלא מצדיקות את ההשקעה. בדיקת השינוי במחירי הדירות ודמי שכירות בחודשים האחרונים מעלה כי במקומות הפופולריים על משקיעים שיעורי התשואה אכן ירדו במידה ניכרת, ולמרות שהם עדיין גבוהים יחסית, הסיכון שהמשקיעים לקחו על עצמם - גדול.
"ביקושים לדירות מצד משקיעים גורמים ל'כרבולות' בגלי הגאות והשפל", מסביר הכלכלן ד"ר יאיר דוכין. "בתקופת גאות, כשהמחירים עולים, מצטרפים לפתע המשקיעים הללו אל השוק ותורמים לעליות מחירים. בתקופות שפל הם ממהרים למכור את הדירות ותורמים לירידות המחירים.
"בעבר, שיעור המשקיעים מכלל רוכשי הדירות היה 10%-15%. כיום אנחנו במצב שבו חלקם של המשקיעים מכלל רוכשי הדירות מגיע במקומות מסוימים ל-30%-50%. משמעות הדבר היא שהתנהלותם מהווה מרכיב משמעותי בשוק הנדל"ן, בעיקר בפריפריה", מפרט דוכין.
על פי מינהל הכנסות המדינה, מספר הדירות שנרכשו להשקעה הגיע השנה ל-3,000-3,500 בחודש - לעומת כ-2,500 בחודש בשנה שעברה. כרבע עד שליש מהדירות הללו נרכשו בבאר שבע ובחיפה, שתי ערי הפריפריה המבוקשות ביותר. שיעור המשקיעים מבין כלל רוכשי הדירות בשני המקומות הללו מגיע לרמות של 35%-40% בחודשים האחרונים - מה שגרם לעליות מחירים של 30%-40% בתוך שמונה חודשים בשכונות המבוקשות להשקעה.
וכך, מחירי הדירות בשכונות הדר הכרמל בחיפה, גבעת עמוס בנשר, ובשכונות ב', ג', ו-ד' בבאר שבע עלו מתחילת השנה, אבל דמי השכירות נותרו פחות או יותר באותן רמות. לפיכך, ירדו התשואות שמניבים הנכסים למשקיעים מרמות של 7.5%-9% (תלוי בעיר ובשכונה) ל-6%-7.5%. כל זאת, בלא שחל שינוי משמעותי ברמות הסיכון.
אלו עליות מחירים ניכרות שברגיל מעידות על שינויים משמעותיים בביקושים מצד אנשים שרוצים להתגורר בשכונה - אלא שלא זה המצב. "לא חל שום תהליך מבני שגורם להסטת ביקושים מאזור המרכז לבאר שבע ולפריפריה בצפון. להפך, מניתוח הנתונים ניתן לראות כי ההגירה השלילית מהמקומות הללו נמשכת", מוסיף דוכין.
"אין ארוחות חינם"
"לא סתם רמת התשואות בפריפריה היא כל כך גבוהה - היא מגלמת פרמיה על סיכון. באנלוגיה משוק ההון, מי שמשקיע בפריפריה בונה על דיווידנדים בצורה של תשואות גבוהות שיקבל מהנכס, אבל חייב להביא בחשבון ששווי המניה - מחיר הדירה - עלול לרדת.
"מי שמשקיע בתל אביב, יקבל דיווידנדים נמוכים יותר - תשואות שנתיות של 2%-4% בלבד - אבל את הרווחים הוא קוצר באמצעות העלייה בשווי הדירות. המשקיעים החדשים בבאר שבע מתעלמים מנקודה זו: בונים על התשואה, אבל שוכחים שהשוק בעיר הזו היה על הרצפה עד לזמן האחרון", מדגיש דוכין.
"משקיעים כאלה אומרים כי התשואה שהנכסים הללו מניבים להם היא עדיין יפה, אבל מצד שני עליות המחירים הפתאומיות שנרשמו מגבירות את הסיכון - אם במצב של עליות ריבית המשקיעים הללו יזרקו את הסחורה במהירות, הם עלולים לגרום לירידות מחירים. צריך להבין שאין ארוחות חינם".
מהדיווחים בשטח עולה, כאמור, שרוכשי הדירות להשקעה בפריפריה נרגעו במקצת בשבועות האחרונים. מנתוני האוצר שפורסמו בימים האחרונים עולה, כי גם שם מרגישים בהאטה בתחום: ביולי נרכשו 3,112 דירות על ידי אנשים שבבעלותם רשומות כבר דירות אחרות, ושרובם הגדול מזוהים כמשקיעים - ירידה של כ-3.5% לעומת יוני.
ייתכן שעליית הריבית גרמה למשקיעים לחשוב פעמיים, וייתכן שהם חשים כי בעתיד הקרוב יימצא לכספם יעד השקעה אטרקטיווי יותר. אין ספק שלירידה בתשואות, שאינה מלווה בירידה אמיתית ברמת הסיכון, יש קשר הדוק לדעיכת ההתלהבות של המשקיעים.
http://www.themarker.com/tmc/article.jh ... 04_1112254
הגב עם ציטוט