הסדר מספר 2 בין מחזיקי האגח לחברה אושר ע"י המחזיקים.
בהסדר הקודם בשנת 2010 לא היו תספורות של ממש אלא דחייה של תשלומים תוך מתן פיצוי בריבית מוגדלת בצפיה שהמצב ישתפר והחברה תוכל לשלם חובות האגח ממקורותיה.לאור המצב בשווקים , החברה אינה מסוגלת למכור רכוש במחירים סבירים ועל כן גובש הסדר חדש בין הצדדים שלמעשה מעביר את השליטה בחברה לבעלי האגח בתמורה לתספורת משמעותית לשתי סדרות הלא מובטחות - ד' ו- ה' ותספורת קטנה יותר לאגח ג' המובטח בנכס משמעותי.
בסוף הרבעון השני לחברה גרעון בהון של 78 מליון ש"ח, אני משער שהגרעון גדל בעוד כ 10 מש"ח לקראת הרבעון השלישי שטרם פורסם - אלו הוצאות המימון ברבעון - החברה פשוט לא יכולה לעמוד בריביות
היקף הסדרות הקיים
אגח ג' - מובטח - 34 מליון ערך נקוב - חוב של 52 מש"ח -ריבית 9.32%
אגח ד' - 108 מליון ענ - חוב 153 מש"ח - ריבית 4.34%
אגח ה' - 37 מליון ענ - חוב 53 מש"ח - ריבית 8.35
סה"כ - 258 מש"ח חוב לאגח - תשלומי ריבית של 16 מש"ח רק על אגח ובנוסף יש הלוואות ואשראי בנקים של 180 מש"ח שדורשים תשלומי ריבית גם כן.
לאחר ההסדר יונפקו / יוחלפו האגחים בסדרות הבאות
אגח ד ' - 70 מש"ח - צמוד, 4% ריבית , פדיון ב - 4 תשלומים שווים 31/12/2013 - 2016 - בטוחות - שיעבודים משותפים עם אגח ז' - אני מניח שהאגח יסחר ב - 70% מפארי
אגח ו - 24 מש"ח - לא צמוד, פדיון קרן בסוף שנת 2032 - ריבית 4.65% ל 2013-2016 ולאחריה 0.1% - בטוחות - בית סולל בונה - אני מניח האגח יסחר ב - 95% מפארי לאור הבטחונות הטובים והכוונה למכור הנכס עד סוף 2016
אגח ז - 20 מש"ח - לא צמוד, 2% ריבית, פדיון ב -דצמבר 2016 - שיעבודים משותפים עם אגח ד' - אני מניח יסחר ב - 40% מפארי .
אגח ח' - 7 מש"ח - לא סחיר, לא צמוד, ללא ריבית, פדיון 31/12/2032 - יתבטל עם ישולם אגח ו' עד 1/1/2017 - שיעבוד שני על בית סולל בונה - - NON RECOURSE .לא סחיר, לא ילקח בחשבון
למעשה מפרידים את בית סולל בונה מנכסי החברה ומשעבדים אותו לטובת אגח ו+ח - שמחליפים את אגח ג' הקיים
יתר נכסי החברה ישרתו את אגח ד ו- ז' .
סה"כ חוב חדש - 121 מש"ח - לחברה ימחקו כ - 137 מש"ח בחובות והיקף הריבית על החוב הנותר נמוכה - סה"כ 4.2 מש"ח שנתי עד 2016 .
לאחר ההסדר החברה תעבור להון עצמי חיובי של כ - 50 מש"ח אך הון זה אפקטיבית יהיה בסביבות מינוס 30 אם ניקח רק 50% משווי הקרקעות במזרח אירופה שהחברה הקפיאה את פיתוחן בגלל מצב השוק ונניח 10% הורדה בשווי הנכסים המניבים - לכן נניח שווי מניות 0 .
את המינוס 30 יש לתקן ל - -23 בגלל סידרה ח' שלמעשה מהווה "פיצוי " לסידרה ג' במידה ושווי בית סולל בונה יהיה גבוה מ - 24 מליון ש"ח והוא ימכר לאחר סוף 2016 . אין לסידרה זכות תביעה ליתר נכסי החברה.
לפיכך עדכון ערך הנכסים פוגע בערך אגח ד' ו - ז' החדשים ולמעשה משווי של 90 מליון, לסדרה יש כיסוי אפשרי בבטחונות של 67 מליון - כ - 74% משווי כל סידרה.
חישוב כמה יקבל כל אגח קיים ביחס לכמות ענ במחזור:
חלוקה לסדרות השונות -
אגח ג' - יקבל את סדרות ו'+ 16.7% מ - ד' ו - 13.9% מ - ז - סה"כ 38 מש"ח = 117 אג ===> כיסוי ל 100 אג+ 7 של סדרה ח' (פיצוי) + 12.7% ממניות החברה
אגח ד' - 61.8% מ - ד' החדשה + 63.9% מ -ז - סה"כ 56 מש"ח = 52 אג לעל ענ אגח ד==> כיסוי ל - 39 אג , + 50% מהחברה
אגח ה' - 21.5% מ - ד' החדשה + 22% מ - ז' - סה"כ 19.5 מש"ח = 52 אג לכל ענ אגח ה ==> כיסוי ל - 39 אג + 17.3% מהחברה
לאור זאת ,
אגח ג' נסחר ב - 65 אג , יוחלף ב - 100 ענ בטחונות אגח חדש - שווי סחיר -90-95 רווח אפשרי 38%
אגח ד' נסחר ב - 24.5 אג, יוחלף ב - 39 אג בטחונות - שווי סחיר 30-35 רווח אפשרי 22%
אגח ה' נסחר ב - 24.75 אג, יוחלף ב -39 אג בטחונות - שווי סחיר 30-35 רווח אפשרי 22%
גילוי נאות -
נכנסתי לאגחי פרופיט לקראת ההסדר הקודם - אגח ב' (הקצר עם השיעבודים) ואגח ה' (זול וארוך) ב - 30 אג . אגח ב' נפדה ברובו המכריע ,ואילו אגח ה' שילם קצת ריבית - אך ירד במחיר בגלל הפסקת התשלומים מצד החברה. עכשיו במסגרת ההסדר החדש אני מעריך , עפ"י החישוב, כי הפסד ההון ימחק - אך בוודאי אין בכך לפצות על תקופת אחזקה של 3 שנים.
ומה הלאה? - שוויו הנוכחי של אגח ג' משקף את ערך הבטחונות פחות פרמיה הנובעת ממצב החברה - לקראת הסדר ואי תשלום ריביות / קרן. עם ביצוע ההסדר , אגח ג' מציג אפשרות לרווח של מעל ל - 30% בגיבוי בטחונות. לי זה מתאים להשקעה, כדרכי - ב - % קטן מסה"כ תיק מפוזר היטב.
הגב עם ציטוט
