שלום רב,
אני מפנה אותכם למאמר מעניין בעניין מחירי הנדל"ן תחת הממשלה החדשה.
אני מתעלם מהחלק הראשון והפרשנות הפוליטית שלו, ומתמקד יותר בחלק השני, בקשר בין מחירי הנדל"ן לפעילות הכלכלית, ולתמריצים(או לאי תמריצים) שתהיה לממשלה הבאה להביא לירידה במחירי הנדל"ן.
http://www.themarker.com/news/politics/1.1915494
שבוע טוב ומוצלח לכולם.
תודה ליאור.
ככלל מעניין אם קיים מחקר המלמד על נקודה בה הפסיכולוגיה והכלכלה הריאלית נפגשים.
נאמר במקרה ברננקי: גם מי שרוכש כיום מניות יודע שזה יקר אבל הוא מתבסס על כך שהריבית
תישאר אפסית, ולכן ניתן תאורטית לומר כי העליות בבורסה ימשכו עד אין קץ (ולא זאת המצב כמובן).
בישראל הנדל"ן - כולם מבינים שזו בועה אך אין כרגע אלטרנטיבה לכסף וזהו במידה רבה גם אינטרס
ממשלתי לשמור על רמת המחירים הנוכחית.
לא זוכר בהסטוריה מצב בו היתה תמימות דעים מוחלטת ביחס לבועה (בשני המקרים הללו) ובאותה
נשימה הסכמה כי המצב לא עתיד להשתנות בקרוב. הרי שני הדברים לכאורה מנוגדים.
אם עקבת אחרי העלילות של המכרז, כנראה זה היה רק מהדקה ה - 90 , ולא מההתחלה.אבל, למה לחזור על השמצות שלא רק שהם נטולות בסיס, אלא יותר מכך - הם מופרכות מהבסיס.
אני כן עקבתי אחרי עלילות המכרז בחריש !!!
הידעתם שהחרדים לא רק שלא קבלו אותה בחינם אלא רצו לשלם על חריש כמעט כפול?
ההתחלה של חריש היתה בתוכנית לישוב קהילתי - כך שווק למי שגר בו היום.
בעקבות לחצי הדיור במגזר החרדי, "החליט" משרד השיכון (ומי היה שר השיכון?) כי חריש תהיה עיר לחרדים וכך החל בתכנון עיר חרדית - בתי ספר לבנים בנות בהיקפים שמתאימים למשפחות גדולות, מקוואות, בתי כנסת וכל צרכי הציבור החרדי , גובה בנינים נמוך - וכך העיר תוכננה.
לא רק כך, משרד הפנים לא איפשר לערוך בחריש בחירות מוניציפליות - המקום נוהל ע"י שליח משרד הפנים (ומי היה שר הפנים), כדי לאפשר את התכנון "לחרדים בלבד"
שרצו לצאת לשיווק הקרקע לחרדים בלבד, פנו התושבים החילוניים לבג"צ שקיבל את טענותיהם שלא יעלה על הדעת שהשיווק, במחירי ריצפה, יהיה לחרדים בלבד - וכך נולדו המכרזים הפומביים. [ בשטחים אי אפשר לפנות לבגצ בנושא זה וכך אפשר לבנות יישובים סקטוריאלים ע"ח משלם המיסים]
מכיוון שהחרדים ראו בחריש "עיר שלהם", כל העניין של מכרז פתוח לא הוטמע אצליהם - כי לא רגילים לעניין - הם התארגנו וניגשו למכרז עם הצעות מתואמות - שזה לא חוקי.
שוב פנו החילונים וטענו כי העניין אינו חוקי - וטענתם התקבלה.
פועל יוצא של ביטול הצעותיהם של העמותות החרדיות היה כי הזוכים בקרקע זכו במחיר יותר נמוך, ולכן המדינה "הפסידה הכנסות"
למעשה, המדינה הרוויחה על הקרקע בתהליך המכרז לאין שיעור יותר לעומת התכנון המקורי של משרדי השיכון והפנים לשווק את הקרקע לחרדים בלבד. יתרה מזו, קבלנים שזכו שמקום העמותות החרדיות יבנו לקהל מעורב וכנראה לא יהיה צורך בבניה, במימון מדינה, של חלק גדול "ממבני הציבור" הייעודיים - כך ש"הרווח" למדינה גדול עוד יותר
המכרז שבוצע בסופו של דבר בחריש, ופסילת העמותות החרדיות הוא אות ומופת לשלטון החוק במדינה והרצון להוזיל את מחירי הדיור לכולם. אני רק "תמה" על משרד השיכון שלאור מצוקת מחירי הדיור לא השכיל לתכנן הרחבות משמעותיות של ערים נוספות - ולציבור הרחב . מכיוון שרק חריש תוכננה , ותוכננה לציבור חרדי (6% מהציבור) - זה מדגים את האימפוטנטיות של הממשלה בטיפול במצוקת הדיור בישראל, ועד שזה לא יפתר, מחירי הדירות פשוט לא יירדו
אני לא חושב שמחירי הנדל"ן גבוהים בגלל ביקושים - הרי בעשור לפני שפישר הוריד את הריבית הם היו יציבים.
הבעיה היא שההשקעה בנדל"ן כמעט ואינה ממוסה ולאחר הורדת הריבית של פישר הפכה אטרקטיבית יותר מפקדונות בבנקים ואג"ח מדינה. נכסים שנתפסים (בצדק או שלא בצדק ברמת סיכון דומה), לכן אני מניח שהערך ההוגן של דירה להשכרה ימשיך לטפס, עד שנגיע לנקודת שיווי משקל עם אג"ח מדינה ופקדונות בבנקים.
כלומר על מנת להוריד את מחרי הנדל"ן יש או להוריד את התשואה מהשכרת דירות או להגדיל את התשואה של השקעה בבנקים. ולכן לדעתי האפשרויות הן:
1. העלאת ריבית בנק ישראל.
2. הורדה משמעותית של מס רווחי הון.
3. העלאת מס שבח ומיסים על השכרת דירות.
4. בנייה המונית של דירות.
לגבי 4 אני לא בטוח שזה אפשרי פשוט בגלל שקצב בניית הדירות הוא נגזרת של המון גורמים בהם כמות הכסף במשק וזמינות של חומרים ופועלים.
בשביל לבנות דירות הרבה יותר מהר אנו צריכים שהבנקים ייתנו הלוואות יותר גדולות לקבלנים ויגדילו את הסיכון שלהם - אבל פישר תופס את הסיכון של הבנקים כגדול מידי גם ככה ולכן דורש מהם להגדיל הון עצמי ובטחונות על משכנתאות.
אז לפחות גורם אחד שאינו בשליטת הממשלה החדשה שהוא כמות האשראי שיזמים יקבלו לא סביר שיגדל.
מצד שני אל חשש לגבי זה, שכן 'ביקושים כבושים' לדעתי הם אגדה, כיוון שלא הייתה עליה גדולה לארץ או Baby boom, אזי המחסור בדירות למגורים נובע בעיקר בגלל שהן הפכו להיות אלטרנטיבה אטרקטיבית לבורסה.
פורסם במקור על ידי tby
לשחקן מעוף מביט על הדברים בעיניים פקוחות - הנדל"ן הוא בועה גלויה ! כולם מפחדים לדבר בגנות הבועה ונהנים מרעיון האופוריה האינסופי. וכבר ראינו מה קורה כשנגיד אומר מה שהוא חושב בטלויזיה שענף מסוים הוא בועה לדוגמא הנגיד פרנקל הצהיר שהבורסה הינה בועה פיננסית ולמחרת התמוטטה כל הבורסה. אני לא יודע מתי פסיכולוגית השוק נכנסת לפעולה ומה מניעיה אך פה ושם נשמעים כבר הניצנים .....
כן בועה או לא בועה.
עד שלא יטפלו בצד ההיצע, לא נראה לי שישתנה משהו, וטיפול בצד ההיצע זה לא משהו מהיום למחר (אלא אם כן הממשלה תתחיל לחלק כסף או להזיק במיידי לבעלי דירות מיותרות).
או לחליפין יטפלו בהקטנת הביקוש, אך לא נראה לי שגם לשם מכוונים לשם.
היי,
alfredn- אתה אומר שכל הצעדים הנדרשים להורדת המחירים\פיצוץ הבועה או איך שלא נקרא לזה אלו לא צעדים של יום יומיים.
אם בפסיכולוגיה עסקינן, אשאל אותך שאלה:
נניח ולא נעשה עוד צעד וחצי צעד בפועל, אך בשוק ייווצר קונצנזוס שצעד כזה הולך להיעשות, מה יקרה אז?
האם הפסיכולוגיה לבדה(בלי שום צעד בפועל) תוכל להוריד את המחירים?
ומה יקרה אם המחירים יתחילו לרדת, ותוך כדי הירידה יתחילו להיעשות צעדים אגרסיביים מצד הממשלה(אם בביקוש ואם בהיצע)?
האם צעדים כאלה אל תוך ירידת מחירים יובילו לפאניקה?
האמת, לאף אחד אין מושג מתי זה יקרה, אבל דבר אחד אני יודע- אין דבר כזה נכס שרק עולה, ואלימות גוררת אלימות.
ז"א- כמה שהנכס עולה חזק ובלי "תיקונים", כך הירידה תהיה חזקה ובאותה צורה.
לילה טוב.
שלום ליאור,
טוב לראות שאתה ממשיך לעורר את תחום הפסיכולוגיה באתר. בהצלחה.
לטווחים קצרים, כן. לאורך זמן, אם לא תטפל בבעיה, אז לא.
ניקח את העבר הקרוב, אמנם מהזיכרון אך מקווה שלא אטעה.
סוף 2008: משבר במשבר, דיבורים על אבטלה המונית ועל פשיטות רגל של חברות ובינהם חברות בנייה (במיוחד לבייב ותשובה), פחד ממה שהולך לקרות, הבורסה קורסת.
בתחום הנדל"ן: אין עסקאות, הורדת מחירים מיידית של 10%, עקב החשש שחברות יפשטו רגל נוצר מצב שדירה יד 2 יותר יקרה מדירה בבנייה, חברות הבנייה מציעות הטבות רק תקנה.
אז לא קרה כלום בצד ההיצע למרות החוסר, אך צד הביקוש נעלם, עקב סיבה פסיכולוגית.
אמצע 2009: המשבר לא מגיע כפי שציפו לו והעולם לא קרס, הריביות אפסיות. עקב הקפאות הבנייה צמצום בהיצע. הסתערות על הדירות, מחירי הדירות מזנקים תוך חודש/חודשיים ב 20-30%.
שוב, הסיבה להסתערות הביקוש היא שוב פסיכולוגית, אך אם ההיצע היה מספק זה לא היה קורה באותה עוצמה.
אמצע 2011 עד תחילת/אמצע 2012: המחאה החברתית יוצאת לרחובות, כולם מדברים שאי אפשר להמשיך במחירים האלו וצריכים לעשות צעדים.
שוב פסיכולוגית הביקוש קטן וישנה סוג של המתנה בשוק, מה שנקרא הקונים יושבים על הגדר. גם הקבלנים חוששים מצעדים ובמקביל מקטינים את התחלות הבניייה. עליית מחירי הדירות מתמתנת.
אמצע 2012: רואים שבעצם לא נפתר שום דבר, כי לא טיפלו בכלום. הביקוש חוזר לגדול, היקף המשכנתאות גדל מדי חודש ומגיע לשיא אם אני לא טועה.
תחילת 2013: הביקוש בהמתנה לצעדי הממשלה החדשה.
מכאן והלאה, אם הממשלה לא תניב צעדים חדשים, אז ההמתנה הפסיכולוגית תשפיע לטווח קצר בלבד. יכול להיות שההמתנה תתארך עקב המצב הכלכלי שלא נראה חיובי.
אנני יודע בכמה גדל ההיצע עקב תמותה, אך התחלות הבנייה כיום הם 40,000 יחידות בשנה, מספר המתחתנים הוא 50,000 ומספר המתגרשים הוא 15,000 שעכשיו בעצם צריכים עוד דירה לזה שיוצא ממנה. כלומר מדובר על כדרישה לכ 60,000 דירות בשנה שרק הולך וגדל עם הזמן. אם הממשלה לא תספק את הפער, אז הבעיה תמשיך.
על נכסים שאין להם תחליף מוצלח בעיני המשתמשים החוק הזה לדעתי לא נכון.
בוא ניקח את החשמל בארץ, אם המחיר יעלה ב 100% ואפילו 200%, מה יעשו הלקוחות? אולי יעשו מחאת הקוטג' לחודש-חודשיים ויחזרו להשתמש כרגיל.
אם מחיר הנפט קופץ ל 200$, במידה ולא יופעלו צעדי מנע, מה יעשו הלקוחות, יפסיקו לנסוע?
מה אתה אומר על מחירי המים והביוב שבשנים האחרונות הכפילו את עצמם אם אני לא טועה, שמעת על אנשים שנגמלו ממים? שהפסיקו להתקלח?
גם הקרקעות בארץ הם משאב מוגבל ומונופולי, כל עוד לא ישתנו חוקי המשחק.
לילה טוב
נערך לאחרונה על ידי alfredn, 13.02.2013 בשעה 02:27
אני לא מסכים בכלל.על נכסים שאין להם תחליף מוצלח בעיני המשתמשים החוק הזה לדעתי לא נכון.
בוא ניקח את החשמל בארץ, אם המחיר יעלה ב 100% ואפילו 200%, מה יעשו הלקוחות? אולי יעשו מחאת הקוטג' לחודש-חודשיים ויחזרו להשתמש כרגיל.
אם מחיר הנפט קופץ ל 200$, במידה ולא יופעלו צעדי מנע, מה יעשו הלקוחות, יפסיקו לנסוע?
מה אתה אומר על מחירי המים והביוב שבשנים האחרונות הכפילו את עצמם אם אני לא טועה, שמעת על אנשים שנגמלו ממים? שהפסיקו להתקלח?
גם הקרקעות בארץ הם משאב מוגבל ומונופולי, כל עוד לא ישתנו חוקי המשחק.
חוקי הכלכלה לא מתבטלים במוצרים "שאין להם תחליף" - הרי בוודאי שיש להם תחליף - אפילו במים עם ישראל משתמש פחות - בגנים ציבוריים, בגינות פרטיות וכו'.
התהליך הוא תמיד זהה - בהתחלה גמישות הביקוש קשיחה - המחיר עולה אך מכיוון שבראיה הכללית של הצרכן עליית המחיר לא ממש מורגשת או משנה את מצבו - הביקוש נותר כמעט ללא שינוי - זה מה שאפשר לתנובה לעלות את מחיר הקוטג ולקופות הגמל לעלות את דמי הניהול .
כאשר המחיר ממשיך לעלות - גמישות הביקוש עולה - יש ירידה בביקוש ככל שהמחיר עולה וקצב הירידה בביקוש עשוי ללכת ולעלות
המחיר ממשיך לעלות עד שמגיעים לשלב של " חיסול ביקוש" Demand Destruction - שהביקוש מתחיל לרדת בקצב יותר חד כי נחצה איזה קו ומתחילה תנועה לתחליפים - ראה מחאת הקוטג' כדוגמא או צמצום נסיעות שמחירי הדלק קפצו ב - 2007 . דוגמא אחרת מענף הבניה - כשמחירי הנחושת עלו מאוד ב - 2007 התחילו להשתמש באלומניום בחלק ממערכות הולכת חשמל, כשמחירי הברזל עלו לשמיים, היו פרויקטים ששינו תכנון להשתמש פחות בברזל - הכל שאלה היכן נמצאים בעקומת הביקוש וכמה "מאמץ" נדרש לעבור לתחליף לא מושלם [במקום רכב - אוטובוס או נסיעה עם שותפים, במקום קוטג - גבינה לבנה]
זו התאוריה שלמיטב ידיעתי קיבלה אין ספור חיזוקים בכלכלה הריאלית
ספציפית לדיור בישראל -
אין ספק שיש תחליפים לרכישת דירה - לשכור דירה, לגור עם ההורים, לגור עם שותפים, להגר לפריפריה או לחו"ל , להוליד פחות ילדים- כל אחד עושה את החשבון שלו ובטוח שיש רבים שלא קונים דירה כי הם לא יכולים לרכוש מה שהם רוצים או שבכלל ממתינים לראות אם המחירים ירדו - כך או כך די ברור שהמחירים גבוהים וכמות הבניה החדשה אינה נותנת מענה לביקושים , כל שנה שעוברת מגדילה את הביקושים הכבושים - אלה שרוצים ובינתיים ממתינים - וביקושים כבושים אלו הם שדוחפים את המחירים - אלה שלא רכשו ב - 2009 כי חשבו שהמחירים ירדו או שלא היו יכולים לשלם אז , התבגרו ב - 4 שנים, יש להם יותר חסכונות =הון עצמי והם מסוגלים לשלם מחיר יותר גבוה והלחץ שלהם לרכוש דירה דוחף אותם לבצע הרכישה .
אין ספק שריבית משכנתאות נמוכה מאפשרת רכישת דירה במחירים גבוהים , אך כאשר הריבית תעלה, ללא גידול בהיצע דירות היא רק תגדיל את הביקושים הכבושים ישחפשו אלטרנטיבות זמניות עד אשר יוכלו לרכוש דירה.
התהליך הזה מתכנס לשיווי משקל ברמת מחירים יותר גבוהה - כאשר רמת ההיצע תפגוש את הביקוש השולי במחיר נתון - אך כאשר יש ביקושים כבושים גדולים כפי שיש בישראל, כל צעד להוריד את המחירים , יפגוש ביקוש שרק ממתין להזדמנות לרכוש דירה.
מתנהל כאן וויכוח כבר מספר חודשים על כך שיש בועה והמחירים ירדו משמעותית - בינתיים המחירים המשיכו לעלות.
העובדה הכי פשוטה שאני יכול להצביע עליה המראה שאין בועה, זה העיסוק של כולם בבועת נדל"ן, יש הסכמה רחבה שרמת המחירים גבוהה ו"צריך לעשות משהו" - באווירה כזו לא מתפתחת בועה , המחירים עולים כי יש חוסר בהיצע - גם שחקן מרגיש שזה לא הגיוני (אני חולק עליו גם לגבי רמת מחירי המניות בחו"ל), אך יש קונספציה וקשה להשתחרר ממנה
המחירים הגבוהים אינם גזירה משמים, הם מעשה ידי ממשלות ישראל שהפקירו את הגרים בתחומי הקו הירוק - לחרדים תמיד חילקו קרקעות בחינם מעבר לקו הירוק [מי שעקב אחר עלילות המכרז בחריש מבין את העקרון] וללא חרדים בתשלום סימלי - וזה היה שסתום שיחרור לחצי ביקוש בתוך הקו הירוק. הבניה בשטחים הוקפאה, מנגנוני הקצאת קרקעות והתכנון המסורבלים והמסואבים בתוך תחומי הקו הירוק פשוט לא עומדים בקצב ואנחנו עדים לתוצאה.
תפעל הממשלה באופן אמיתי להחזיר את שיווי המשקל בין ההצע לביקוש - עליית המחירים תיבלם. יגדילו את ההיצע - נראה ירידת מחירים. אם שוב יהיו הרבה דיבורים ואפס מעשים - המחירים ימשיכו לעלות - לא בגלל שמנפחים בועה - בגלל שזה משאב במחסור .
אפשר להמשיך לצעוק "בועה" "בועה" - אינני מבין איך זה עוזר....
צר לי שאני מתייחס רק לנקודה זו.
אבל, למה לחזור על השמצות שלא רק שהם נטולות בסיס, אלא יותר מכך - הם מופרכות מהבסיס.
אני כן עקבתי אחרי עלילות המכרז בחריש !!!
הידעתם שהחרדים לא רק שלא קבלו אותה בחינם אלא רצו לשלם על חריש כמעט כפול?
בעצם למה לי לומר, קבלו כתבה מגלובס שזכתה רק ל 35 תגובות
http://www.globes.co.il/news/article...did=1000816171
המדינה הפסידה 123 מליון שקל !!! ופסלה את החרדים !
כל כתבה אחרת בנוגע לחרדים וחריש זכתה לפי עשר יותר תגובות.
כולם ידקלמו שהמדינה נותנת לחרדים קרקעות בחינם, לבדוק עובדתית לא בא בחשבון.
שבוע טוב לכם !
נערך לאחרונה על ידי pinchasf, 16.02.2013 בשעה 22:04
הרשאות
הגב עם ציטוט