שלום רב,
אני מפנה אותכם למאמר מעניין בעניין מחירי הנדל"ן תחת הממשלה החדשה.
אני מתעלם מהחלק הראשון והפרשנות הפוליטית שלו, ומתמקד יותר בחלק השני, בקשר בין מחירי הנדל"ן לפעילות הכלכלית, ולתמריצים(או לאי תמריצים) שתהיה לממשלה הבאה להביא לירידה במחירי הנדל"ן.
http://www.themarker.com/news/politics/1.1915494
שבוע טוב ומוצלח לכולם.
תודה ליאור.
ככלל מעניין אם קיים מחקר המלמד על נקודה בה הפסיכולוגיה והכלכלה הריאלית נפגשים.
נאמר במקרה ברננקי: גם מי שרוכש כיום מניות יודע שזה יקר אבל הוא מתבסס על כך שהריבית
תישאר אפסית, ולכן ניתן תאורטית לומר כי העליות בבורסה ימשכו עד אין קץ (ולא זאת המצב כמובן).
בישראל הנדל"ן - כולם מבינים שזו בועה אך אין כרגע אלטרנטיבה לכסף וזהו במידה רבה גם אינטרס
ממשלתי לשמור על רמת המחירים הנוכחית.
לא זוכר בהסטוריה מצב בו היתה תמימות דעים מוחלטת ביחס לבועה (בשני המקרים הללו) ובאותה
נשימה הסכמה כי המצב לא עתיד להשתנות בקרוב. הרי שני הדברים לכאורה מנוגדים.
לשחקן מעוף מביט על הדברים בעיניים פקוחות - הנדל"ן הוא בועה גלויה ! כולם מפחדים לדבר בגנות הבועה ונהנים מרעיון האופוריה האינסופי. וכבר ראינו מה קורה כשנגיד אומר מה שהוא חושב בטלויזיה שענף מסוים הוא בועה לדוגמא הנגיד פרנקל הצהיר שהבורסה הינה בועה פיננסית ולמחרת התמוטטה כל הבורסה. אני לא יודע מתי פסיכולוגית השוק נכנסת לפעולה ומה מניעיה אך פה ושם נשמעים כבר הניצנים .....
כן בועה או לא בועה.
עד שלא יטפלו בצד ההיצע, לא נראה לי שישתנה משהו, וטיפול בצד ההיצע זה לא משהו מהיום למחר (אלא אם כן הממשלה תתחיל לחלק כסף או להזיק במיידי לבעלי דירות מיותרות).
או לחליפין יטפלו בהקטנת הביקוש, אך לא נראה לי שגם לשם מכוונים לשם.
היי,
alfredn- אתה אומר שכל הצעדים הנדרשים להורדת המחירים\פיצוץ הבועה או איך שלא נקרא לזה אלו לא צעדים של יום יומיים.
אם בפסיכולוגיה עסקינן, אשאל אותך שאלה:
נניח ולא נעשה עוד צעד וחצי צעד בפועל, אך בשוק ייווצר קונצנזוס שצעד כזה הולך להיעשות, מה יקרה אז?
האם הפסיכולוגיה לבדה(בלי שום צעד בפועל) תוכל להוריד את המחירים?
ומה יקרה אם המחירים יתחילו לרדת, ותוך כדי הירידה יתחילו להיעשות צעדים אגרסיביים מצד הממשלה(אם בביקוש ואם בהיצע)?
האם צעדים כאלה אל תוך ירידת מחירים יובילו לפאניקה?
האמת, לאף אחד אין מושג מתי זה יקרה, אבל דבר אחד אני יודע- אין דבר כזה נכס שרק עולה, ואלימות גוררת אלימות.
ז"א- כמה שהנכס עולה חזק ובלי "תיקונים", כך הירידה תהיה חזקה ובאותה צורה.
לילה טוב.
שלום ליאור,
טוב לראות שאתה ממשיך לעורר את תחום הפסיכולוגיה באתר. בהצלחה.
לטווחים קצרים, כן. לאורך זמן, אם לא תטפל בבעיה, אז לא.פורסם במקור על ידי lior9
ניקח את העבר הקרוב, אמנם מהזיכרון אך מקווה שלא אטעה.
סוף 2008: משבר במשבר, דיבורים על אבטלה המונית ועל פשיטות רגל של חברות ובינהם חברות בנייה (במיוחד לבייב ותשובה), פחד ממה שהולך לקרות, הבורסה קורסת.
בתחום הנדל"ן: אין עסקאות, הורדת מחירים מיידית של 10%, עקב החשש שחברות יפשטו רגל נוצר מצב שדירה יד 2 יותר יקרה מדירה בבנייה, חברות הבנייה מציעות הטבות רק תקנה.
אז לא קרה כלום בצד ההיצע למרות החוסר, אך צד הביקוש נעלם, עקב סיבה פסיכולוגית.
אמצע 2009: המשבר לא מגיע כפי שציפו לו והעולם לא קרס, הריביות אפסיות. עקב הקפאות הבנייה צמצום בהיצע. הסתערות על הדירות, מחירי הדירות מזנקים תוך חודש/חודשיים ב 20-30%.
שוב, הסיבה להסתערות הביקוש היא שוב פסיכולוגית, אך אם ההיצע היה מספק זה לא היה קורה באותה עוצמה.
אמצע 2011 עד תחילת/אמצע 2012: המחאה החברתית יוצאת לרחובות, כולם מדברים שאי אפשר להמשיך במחירים האלו וצריכים לעשות צעדים.
שוב פסיכולוגית הביקוש קטן וישנה סוג של המתנה בשוק, מה שנקרא הקונים יושבים על הגדר. גם הקבלנים חוששים מצעדים ובמקביל מקטינים את התחלות הבניייה. עליית מחירי הדירות מתמתנת.
אמצע 2012: רואים שבעצם לא נפתר שום דבר, כי לא טיפלו בכלום. הביקוש חוזר לגדול, היקף המשכנתאות גדל מדי חודש ומגיע לשיא אם אני לא טועה.
תחילת 2013: הביקוש בהמתנה לצעדי הממשלה החדשה.
מכאן והלאה, אם הממשלה לא תניב צעדים חדשים, אז ההמתנה הפסיכולוגית תשפיע לטווח קצר בלבד. יכול להיות שההמתנה תתארך עקב המצב הכלכלי שלא נראה חיובי.
אנני יודע בכמה גדל ההיצע עקב תמותה, אך התחלות הבנייה כיום הם 40,000 יחידות בשנה, מספר המתחתנים הוא 50,000 ומספר המתגרשים הוא 15,000 שעכשיו בעצם צריכים עוד דירה לזה שיוצא ממנה. כלומר מדובר על כדרישה לכ 60,000 דירות בשנה שרק הולך וגדל עם הזמן. אם הממשלה לא תספק את הפער, אז הבעיה תמשיך.
על נכסים שאין להם תחליף מוצלח בעיני המשתמשים החוק הזה לדעתי לא נכון.
בוא ניקח את החשמל בארץ, אם המחיר יעלה ב 100% ואפילו 200%, מה יעשו הלקוחות? אולי יעשו מחאת הקוטג' לחודש-חודשיים ויחזרו להשתמש כרגיל.
אם מחיר הנפט קופץ ל 200$, במידה ולא יופעלו צעדי מנע, מה יעשו הלקוחות, יפסיקו לנסוע?
מה אתה אומר על מחירי המים והביוב שבשנים האחרונות הכפילו את עצמם אם אני לא טועה, שמעת על אנשים שנגמלו ממים? שהפסיקו להתקלח?
גם הקרקעות בארץ הם משאב מוגבל ומונופולי, כל עוד לא ישתנו חוקי המשחק.
לילה טוב
נערך לאחרונה על ידי alfredn, 13.02.2013 בשעה 02:27
אני לא מסכים בכלל.על נכסים שאין להם תחליף מוצלח בעיני המשתמשים החוק הזה לדעתי לא נכון.
בוא ניקח את החשמל בארץ, אם המחיר יעלה ב 100% ואפילו 200%, מה יעשו הלקוחות? אולי יעשו מחאת הקוטג' לחודש-חודשיים ויחזרו להשתמש כרגיל.
אם מחיר הנפט קופץ ל 200$, במידה ולא יופעלו צעדי מנע, מה יעשו הלקוחות, יפסיקו לנסוע?
מה אתה אומר על מחירי המים והביוב שבשנים האחרונות הכפילו את עצמם אם אני לא טועה, שמעת על אנשים שנגמלו ממים? שהפסיקו להתקלח?
גם הקרקעות בארץ הם משאב מוגבל ומונופולי, כל עוד לא ישתנו חוקי המשחק.
חוקי הכלכלה לא מתבטלים במוצרים "שאין להם תחליף" - הרי בוודאי שיש להם תחליף - אפילו במים עם ישראל משתמש פחות - בגנים ציבוריים, בגינות פרטיות וכו'.
התהליך הוא תמיד זהה - בהתחלה גמישות הביקוש קשיחה - המחיר עולה אך מכיוון שבראיה הכללית של הצרכן עליית המחיר לא ממש מורגשת או משנה את מצבו - הביקוש נותר כמעט ללא שינוי - זה מה שאפשר לתנובה לעלות את מחיר הקוטג ולקופות הגמל לעלות את דמי הניהול .
כאשר המחיר ממשיך לעלות - גמישות הביקוש עולה - יש ירידה בביקוש ככל שהמחיר עולה וקצב הירידה בביקוש עשוי ללכת ולעלות
המחיר ממשיך לעלות עד שמגיעים לשלב של " חיסול ביקוש" Demand Destruction - שהביקוש מתחיל לרדת בקצב יותר חד כי נחצה איזה קו ומתחילה תנועה לתחליפים - ראה מחאת הקוטג' כדוגמא או צמצום נסיעות שמחירי הדלק קפצו ב - 2007 . דוגמא אחרת מענף הבניה - כשמחירי הנחושת עלו מאוד ב - 2007 התחילו להשתמש באלומניום בחלק ממערכות הולכת חשמל, כשמחירי הברזל עלו לשמיים, היו פרויקטים ששינו תכנון להשתמש פחות בברזל - הכל שאלה היכן נמצאים בעקומת הביקוש וכמה "מאמץ" נדרש לעבור לתחליף לא מושלם [במקום רכב - אוטובוס או נסיעה עם שותפים, במקום קוטג - גבינה לבנה]
זו התאוריה שלמיטב ידיעתי קיבלה אין ספור חיזוקים בכלכלה הריאלית
ספציפית לדיור בישראל -
אין ספק שיש תחליפים לרכישת דירה - לשכור דירה, לגור עם ההורים, לגור עם שותפים, להגר לפריפריה או לחו"ל , להוליד פחות ילדים- כל אחד עושה את החשבון שלו ובטוח שיש רבים שלא קונים דירה כי הם לא יכולים לרכוש מה שהם רוצים או שבכלל ממתינים לראות אם המחירים ירדו - כך או כך די ברור שהמחירים גבוהים וכמות הבניה החדשה אינה נותנת מענה לביקושים , כל שנה שעוברת מגדילה את הביקושים הכבושים - אלה שרוצים ובינתיים ממתינים - וביקושים כבושים אלו הם שדוחפים את המחירים - אלה שלא רכשו ב - 2009 כי חשבו שהמחירים ירדו או שלא היו יכולים לשלם אז , התבגרו ב - 4 שנים, יש להם יותר חסכונות =הון עצמי והם מסוגלים לשלם מחיר יותר גבוה והלחץ שלהם לרכוש דירה דוחף אותם לבצע הרכישה .
אין ספק שריבית משכנתאות נמוכה מאפשרת רכישת דירה במחירים גבוהים , אך כאשר הריבית תעלה, ללא גידול בהיצע דירות היא רק תגדיל את הביקושים הכבושים ישחפשו אלטרנטיבות זמניות עד אשר יוכלו לרכוש דירה.
התהליך הזה מתכנס לשיווי משקל ברמת מחירים יותר גבוהה - כאשר רמת ההיצע תפגוש את הביקוש השולי במחיר נתון - אך כאשר יש ביקושים כבושים גדולים כפי שיש בישראל, כל צעד להוריד את המחירים , יפגוש ביקוש שרק ממתין להזדמנות לרכוש דירה.
מתנהל כאן וויכוח כבר מספר חודשים על כך שיש בועה והמחירים ירדו משמעותית - בינתיים המחירים המשיכו לעלות.
העובדה הכי פשוטה שאני יכול להצביע עליה המראה שאין בועה, זה העיסוק של כולם בבועת נדל"ן, יש הסכמה רחבה שרמת המחירים גבוהה ו"צריך לעשות משהו" - באווירה כזו לא מתפתחת בועה , המחירים עולים כי יש חוסר בהיצע - גם שחקן מרגיש שזה לא הגיוני (אני חולק עליו גם לגבי רמת מחירי המניות בחו"ל), אך יש קונספציה וקשה להשתחרר ממנה
המחירים הגבוהים אינם גזירה משמים, הם מעשה ידי ממשלות ישראל שהפקירו את הגרים בתחומי הקו הירוק - לחרדים תמיד חילקו קרקעות בחינם מעבר לקו הירוק [מי שעקב אחר עלילות המכרז בחריש מבין את העקרון] וללא חרדים בתשלום סימלי - וזה היה שסתום שיחרור לחצי ביקוש בתוך הקו הירוק. הבניה בשטחים הוקפאה, מנגנוני הקצאת קרקעות והתכנון המסורבלים והמסואבים בתוך תחומי הקו הירוק פשוט לא עומדים בקצב ואנחנו עדים לתוצאה.
תפעל הממשלה באופן אמיתי להחזיר את שיווי המשקל בין ההצע לביקוש - עליית המחירים תיבלם. יגדילו את ההיצע - נראה ירידת מחירים. אם שוב יהיו הרבה דיבורים ואפס מעשים - המחירים ימשיכו לעלות - לא בגלל שמנפחים בועה - בגלל שזה משאב במחסור .
אפשר להמשיך לצעוק "בועה" "בועה" - אינני מבין איך זה עוזר....
אהלן,
ברור לי שההשפעה הפסיכולוגית לא תחזיק אם לא יגבו אותה במעשים.
דירה אינה מים, אינה חשמל, ולדעתי אפילו אינה נפט.
יש הרבה הבדלים בין המוצרים.
1- מים, חשמל ולפי דעתי גם נפט(לא מתחייב על כך) הם בעלי ביקוש הרבה יותר קשיח מאשר דירות.
כמו ש-tby אמר, יש המון אפשרויות למי שאין לו כסף לרכוש דירה לעצמו. לעומת זאת, אין הרבה אפשרויות תחליפיות למים וחשמל.
2-מים וחשמל הם לא מוצרים שהציבור משקיע בהם לשם ההשקעה, ולכן מחירם יכול פחות "להתעוות" בשל פסיכולוגיית העדר.
נפט לעומת זאת כן נסחר ומשמש כהשקעה, ושים לב למה שקרה למחירו במשבר- ערב המשבר הגדול של 2008, מחיר הנפט נשק ל-150$. באמצע המשבר יכולת למצוא אותו מתחת ל-40$! האם הביקוש ירד ב-75%? לא נראה לי. הפסיכולוגיה הייתה שווה כאן הרבה $.
אני לא יודע אם בועה או לא בועה,אך אני כן חושב שכשייעשו צעדים משמעותיים והציבור יקבל את הרושם ש"נכנסים" בנושא הזה בכל הכוח, אתה תראה ירידת מחירים לא פרופורציונלית. ככה זה שהעדר ייכנס לפעולה.
יום טוב
שלום טיבי,
אני מסכים עם כל מילה שאמרת, הכל נכון.
האמת אני לא מבין עם מה אתה לא מסכים במה שאמרתי, לא רואה ניגודיות.
ליאור אמר שאין דבר כזה נכס שרק עולה.
אמרתי "על נכסים שאין להם תחליף מוצלח בעיני המשתמשים החוק הזה לדעתי לא נכון".במידה וישנו מוצר/נכס (כמו הדיור בישראל) אשר בעיני המשתמשים (הרוכשים) אין לו תחליף מוצלח אזי מחירי הדיור ימשיכו לעלות.
כמובן אני מתייחס למצב שבו אנו נמצאים כיום, שישנם ביקושים קשיחים וביקושים כבושים מול היצע לא מספק.
כמובן שישנם תחליפים אחרים, אך הם לא מוצלחים לדעתי בעיני הרוכשים ולכן הביקוש קשיח.
תחליף לחזור לגור אצל ההורים, נראה לי כמשהו שלא על הפרק אצל מי שחי שנים בשכירות. אולי אצל הדור הצעיר יותר (ילידי שנות ה 90) תהיה יציאה בגיל יותר מאוחר מהבית מאשר הדור הקודם (ילידי ה 70, 80).
תחליף השכירות, אינו עוזר מכיוון שזה עדיין מצריך דירה, כך שלא משנה מי קונה את הדירה זה עדיין משמר את הביקוש.
עקב זאת, אני אומר וגם אתה אומר, אם לא יגדילו את ההיצע באופן משמעותי יכולים להמשיך לצעוק עוד 10 שנים בועה וזה לא יעזור.
שבת שלום
שלום ליאור,
כמובן שהביקוש יותר קשיח למוצרים מים חשמל ונפט מאשר דירות, אבל הביקוש בארץ לדירות הוא מאוד קשיח לדעתי וגם מישהו שלא יכול לקנות דירה רק מחכה להזדמנות הזו.
אני לא יודע כמה אנשים יש בארץ שמבחינתם אין להם בעיה לגור עד מותם בשכירות.
ההרגשה הפסיכולוגית בציבור של "זו הדירה שלי", גם אם בתכלס הדירה 90% משועבדת למשכנתא עד לשנת 2040 ומשהו, שווה לאין ערוך.
גם שוק הדירות אינו מותאם לשכירות טווח ארוך מאוד. אולי אם גיוס המוסדיים לעניין ישנה את התמונה.
עוד דוגמה פסיכולוגית שלא תעזור להוזלת הדירות, היא הביקוש הכבוש.
נניח שאין שינוי בהיצע הדירות ומחר המדינה מודיעה שהיא החליטה להוריד את המיסוי ב 200,000 ש"ח לדירה.
לדעתי הפסיכולוגיה של הרוכשים תתחיל לומר "שיש עוד אנשים שמחכים איתך, וכדאי למהר ולקנות לפני האחרים שמחכים איתך בתור ישיגו אותך ואז תישאר בלי כלום. רוץ מיד, אין סיכוי שהמחירים ירדו עוד, זו ההזדמנות שלך".
מה שיקרה שרמת הביקוש כל כך תעלה עד שתהיה הסתערות על המלאי הקיים והמחירים שוב יעלו.
בכל אופן זו דעתי.
נקווה שבאמת מחירי הדיור ירדו או לפחות לא יעלו מסיבות טובות (הגדלת היצע והטבות) ולא מסיבות רעות (כמו משבר כלשהוא),
שבת שלום
הרשאות
הגב עם ציטוט