מחירי הדירות , לאן ?

[beigl]

רבותי בוא נסתמך על העובדות
מחירי הדירות בארץ בעליה בעוד שבעולם הם בירידה.
החלה עליה משמעותית בערכי הדירות משום שכסף של משקיעים זרם לנדל"ן להשקעה 5-7% שנתי.
עתודות קרקע בירידה במיוחד במרכז.(לא אתפלא אם יתחילו בשנים הקרובות פרויקטים של פינוי בינוי).ובבירוקרטיה של מנהל מקרקעי ישראל עוד יקח זמן עד שישביחו.
מחירי קרקע מאוד יקרים והם בעליה.
ישנו גידול באוכלוסיה וכמו כן בזוגות צעירים כך שהביקוש עולה.
צרפתים ואמריקאים רוכשים דירות להשקעה וליום שחור.
אני יכול לציין שמינסיוני של 20 שנה האחרונות מחירי הדירות תמיד בעליה בניגוד למה שעמיתי כתב כאן (ראה למעלה).

טוב אז אני ממש חולק עליך. רק אל תקח את זה אישית :-) .
גם מבחינת המציאות בשטח. מחירי הדירות ירדו ואפילו בת"א! ואני אומר את זה מידע מאישי, כי ניצלתי את הירידות וקניתי נכס ממש במרכז העיר ובירידה של יותר מ20% !. וזה היה לא כל כך מזמן. אני מדבר על שנת 2003.
שנית יש כשל לוגי מובההק בהנחת היסוד שלך שמחירי הדירות עולים תמיד.
אין במציאות חיה כזאת. אין לא היה ולא יהיה שוק שהמחירים שלו רק עולים או רק יורדים, זה חוק טבע, אחרי כל ירידה תבוא עליה ואחרי כל עליה תבוא ירידה!
מה שכן לפעמים גלי העליה או הירידה ארוכים וממושכים, מה שמטעה את המתבונן, לחשיבה השגויה ש"השוק רק עולה" (או להפך)

[israeliora]

ותאכן בעלייה השאלה באיזה מחיר אתה נכנס לשוק.

הייתה תקופה שהמחירים בתל אביב בערך לפני עשור היו כמעט ברמה של היום ובשנת 2001-2004 השוק התרסק.
מאז השוק עלה בחזרה.
הכל עניין של מחזוריות ומשתנים רבים בשוק.
ריבית,מדד ומצב בטחוני היצע וביקוש.
בטווח הארוך ברור שהמגמה היא עלייה,לטווח של 20 שנה כפי שציינת.
לדעתי השוק יתקן למטה ב5 שנים הקרובות ,השאלה היא בכמה למטה.[/quote]


צודק בדבריך
שים לב לפרדוקס בעוד שבעולם המחירים ירדו בארץ המחירים עלו.
תן לי הסבר מה יכול להוריד את מחירי הדירות ב 5 שנים הקרובות ?

[beigl]

israeliora היקר אתה שואל (או שואלת) "תן לי הסבר מה יכול להוריד את מחירי הדירות ב 5 שנים הקרובות ?"
אז ככה ההסבר הוא די פשוט
1. מה שעולה חייב לרדת! שוק הנדל"ן עלה עכשיו הוא יתקן .

2. האבטלה. לפי כל הפרמטרים אנו נכנסים לתקופה מאוד אכזרית בשוק העבודה, תקופה שיכול להיות שתמשך זמן רב, כמה זמן אני לא יודע אבל לדעתי זמן מספיק ארוך בכדי להרחיק אנשים מהתחייבויות על משכנתאות חדשות ושיגרמו המון צרות לאנשים שלקחו על עצמם משכנתאות ב5שנים האחרונות ולא יוכלו לעמוד בהחזרים.

3. ריבית. מוסכם כמעט על כל מי שחי בעולם הכלכלי שמחיר הכסף יעלה והרבה בזמן האחרון כך שלהרבה אנשים שחשבוע להשקיע בנדלן יחזרו מהר עם הכסף לקבל עליו ריבית בבנק וגם חלק מימי שלקחו משכנתאות ינסו להחזיר את הדירה לשוק לפני שהבנק יקח להם אותה.

4. אני בכלל לא קונה את המנטרה של היחסי ציבור(המצויניים)של יזמי נדל"ן על מחסור בקרקעות ודירות, יש המון מגרשים שלא מנוצלים בכלל אפילו בת"א. דוגמה :מתחם מכבי-שוק בצלל ממש בלב העיר. חניון דן, בצפון דיזנגוף, מתחם קרית ספר, ביהודה הלוי. ועוד.
אם באמת היה מחסור בקרקעות וכל מ"ר בנוי נחטף מיד ע"י הקונים, כבר מזמן ההינו רואים דחפורים שמתחילים לעבוד על השטח . אבל כנראה היזמים רואים את התמונה בצורה הכי נכונה והם יודעים שאין ביקוש אמיתי . וכל הדיבורים על "ביקוש קשיח" זה קישקוש פלצני שנשמע מאוד משכנע במיוחד אם הוא יוצא מפיו של אדם מבוגר עם לוק מתאים שיושב ומצטלם בחדר המנכ"ל של סוכנות נדל"ן. אבל להוציא כסף מהכיס ולהתחיל לבנות, זה לא. למה? כי אין ביקוש.

[vladi57]

לא נראה לי שהריבית תעלה משמעותית בזמן הקרוב כי זה יגרום להתמותתות בשוק המט"ח....לגבי מחירי הדירות חייב להיות תיקון וגם עונתית ביקושים בקיץ עולים השאלה רק יהיה זה תיקון מהותי או לא לדעתי הדבר כלל לא יהיה קשור לשוק הדיור אלה למצב כללי במשק.... :roll:

[tsahis]

אז ככה,
קודם כל לומר באופן חד משמעי שמה שעולה חייב לרדת זה לא הכי מדוייק.
נכון, שוק הנדל"ן ניכר בעליות וירידות המושפעות בין היתר ע"י מצב הרוח הכללי, נתוני אבטלה, מצב הבורסה ובעיקר ע"י היצע וביקוש.

סטטיסטית, מחירי הנדל"ן תמיד עולים לאורך זמן (כמובן שאם הקימו לך מפעלים כימיים יום אחד מתחת לבית אז אכלת אותה).

ייתכן ובטווח הקצר יהיה תיקון כלפי מטה כפי שנכתב כבר.

קרקעות - אין. כל המגרשים המצויינים שצוינו למעלה נמצאים בהליך כזה או אחר של תכנון ואישור תב"ע (לגבי קרית ספר אין לי מידע).
אז נכון שניתן למצוא מגרש קטן פה או בנין להריסה שם אבל המחיר הוא כ- 400,000$ קרקע ליח"ד.

[אלטון בראון]

ותאכן בעלייה השאלה באיזה מחיר אתה נכנס לשוק.

הייתה תקופה שהמחירים בתל אביב בערך לפני עשור היו כמעט ברמה של היום ובשנת 2001-2004 השוק התרסק.
מאז השוק עלה בחזרה.
הכל עניין של מחזוריות ומשתנים רבים בשוק.
ריבית,מדד ומצב בטחוני היצע וביקוש.
בטווח הארוך ברור שהמגמה היא עלייה,לטווח של 20 שנה כפי שציינת.
לדעתי השוק יתקן למטה ב5 שנים הקרובות ,השאלה היא בכמה למטה.

צודק בדבריך
שים לב לפרדוקס בעוד שבעולם המחירים ירדו בארץ המחירים עלו.
תן לי הסבר מה יכול להוריד את מחירי הדירות ב 5 שנים הקרובות ?[/quote]

יש בשוק הרבה כסף של "מטומטמים" אנחנו קוראים לו בשפה המקצועית.
בשנה האחרונה נקנו לפחות 1000 דירות באיזור המרכז למטרת השקעה בסכומים של עד מיליון שח.
הרבה אנשים גם קנו ושדרגו את הרכוש\דירות שלהם בעקבות הריבית הנמכוה של המשכנתאות.
הרבה משפחות עברו מ4 ל5 חדרים או מ5 לצמודי קרקע.
עלייה בריבית ויציאת הכסף ה"מטומטם" מהשוק בחזרה לבנקים תוביל לירידת מחירים.
הרבה אנשים שקנו דירות לפני 4-7 שנים היום בדאבל על הכסף והם משדרגים את עצמם במעבר דירה לכן הכסף נשאר בשוק ולא יוצא ממנו.
חזרה של הכסף ה"מטומטם" לבנקים ועליית ריבית המשכנתאות תוביל להאטה וירידה במחירים.
במקביל גם פריצה איפלציונית תגרום להאטה.
מחסור בקרקעות?
אני מכיר לפחות 30 מתחמים בגוש דן שהת"בעות מאושרות ואין עוד פיתוח.
חולון,בת ים,נתניה,רחובות,ראשון וכו.
זה בדיוק אותו העדר שרץ לאפריקה לפני שנתיים.....

[שוקי]

שלום לכולם ,
אני לא חושב שעליה במחירי הדירות תמשיך רק משום שמלאי הדירות יורד.לעליות מחירם ישנם כמה סיבות שהיו עד עכשיו ואנשים פירטו אותם כאן:הריבית הנמוכה באפיקים סולידיים,בריחה משוק ההון שנפל לכיוון הנדל"ן,ריבית נמוכה מאוד למשכנתאות.
אבל התנאים משתנים ואין להתעלם מזה:הריבית בעליה והיא תמשיך לעלות ,זה אומר שאנשים יוכלו להחזיק כספים באפיקים סולידיים ולקבל תשואה דומה מבלי כאב ראש שבהשכרת נכס.
מנגד ריבית למשכנתאות תעלה.אני כבר לא מדבר על הרפורמה במינהל מפני שלא בטוח שתצא לפועל .אז מה בעצם יתדלק את המשך עליות?רק המלאי שיורד?יותר על כך , עם מחיר ממוצע של מיליון ש"ח ויותר לדירה !מי מסוגל לקנות?זוג צער?זוג לא צערי? מי?מה תהיה החזר חודשי על המשכנתה שלהם עם במקרה הטוב יש להם 300K במזומן!
אני מזכיר שלא היה שינוי מהותי בגובה הכנסות של משפחה ממוצעת בשנים אחרונות.
חברים זה לא ריאלי .

[GlobalBiz]

ב-$300,000 קנדי קניתי בטורונטו יופי של בית עם חניה מקורה פלוס חצר מקדימה ואחורה
2 מפלסים,4 חדרי שינה,סלון חדר משפחה פינת אוכל ועוד,ומה קונים בסכום זה בארצנו העלובה?איזה שקובית מסריחה וקוראים לזה דירה.

ארץ אוכלת יושביה.

[מורנו לירן]

שלום לכולם !

כפי שלבטח שמתם לב גם פה בדיון מחירי הנדלן לאן ?
הדעות הינם לכאן ולכאן , ואני שמח על כך .

ברצוני להוסיף כי בנושא זה , אזור הנכס הוא מאד משמעותי, אזור המרכז המחוסר קרקעות לבנייה, בטח ישמור על מחירי הנכסים , מאידך מחירם כעת בשיא.
באזורי הפריפריה, באם תהא ירידה בערך המקרקעין היא תורגש שם ברמה גבוהה יותר.

מודה לכולכם על ההשתתפות בדיון הפורה

בברכה,

לירן מורנו, עו"ד

[israeliora]

israeliora היקר אתה שואל (או שואלת) "תן לי הסבר מה יכול להוריד את מחירי הדירות ב 5 שנים הקרובות ?"
אז ככה ההסבר הוא די פשוט
1. מה שעולה חייב לרדת! שוק הנדל"ן עלה עכשיו הוא יתקן .

2. האבטלה. לפי כל הפרמטרים אנו נכנסים לתקופה מאוד אכזרית בשוק העבודה, תקופה שיכול להיות שתמשך זמן רב, כמה זמן אני לא יודע אבל לדעתי זמן מספיק ארוך בכדי להרחיק אנשים מהתחייבויות על משכנתאות חדשות ושיגרמו המון צרות לאנשים שלקחו על עצמם משכנתאות ב5שנים האחרונות ולא יוכלו לעמוד בהחזרים.

3. ריבית. מוסכם כמעט על כל מי שחי בעולם הכלכלי שמחיר הכסף יעלה והרבה בזמן האחרון כך שלהרבה אנשים שחשבוע להשקיע בנדלן יחזרו מהר עם הכסף לקבל עליו ריבית בבנק וגם חלק מימי שלקחו משכנתאות ינסו להחזיר את הדירה לשוק לפני שהבנק יקח להם אותה.


4. אני בכלל לא קונה את המנטרה של היחסי ציבור(המצויניים)של יזמי נדל"ן על מחסור בקרקעות ודירות, יש המון מגרשים שלא מנוצלים בכלל אפילו בת"א. דוגמה :מתחם מכבי-שוק בצלל ממש בלב העיר. חניון דן, בצפון דיזנגוף, מתחם קרית ספר, ביהודה הלוי. ועוד.
אם באמת היה מחסור בקרקעות וכל מ"ר בנוי נחטף מיד ע"י הקונים, כבר מזמן ההינו רואים דחפורים שמתחילים לעבוד על השטח . אבל כנראה היזמים רואים את התמונה בצורה הכי נכונה והם יודעים שאין ביקוש אמיתי . וכל הדיבורים על "ביקוש קשיח" זה קישקוש פלצני שנשמע מאוד משכנע במיוחד אם הוא יוצא מפיו של אדם מבוגר עם לוק מתאים שיושב ומצטלם בחדר המנכ"ל של סוכנות נדל"ן. אבל להוציא כסף מהכיס ולהתחיל לבנות, זה לא. למה? כי אין ביקוש.

לאלי ידידי שמי ישראל אתה יכול לראות מימין בקטן פרטים על איש הקשר
אני יכול לתת הסבר להסברים שלך אבל לא אני ולא אתה נקבע הזמן יגיד.
1. מה שעולה חייב לרדת - בכמה 23%, 38.1% , 61.8% אולי 17% ? אתה מבין שיש ירידה ויש ירידה. אולי זו ירידה למען עליה (תיקון טכני).
2. אבטלה - אנחנו לא כמו אמריקאים . מתי ראיתה בפעם האחרונה משפחות חיות בחוץ כתוצאה מחוסר דיור. אל תדאג ממשלה או אירגוני חסד יעזרו ,כולם חיים מתחת לקורת גג . ואם כתוצאה מאבטלה לא יקנו דירות אז ישכירו והביקוש לשכירות יעלה .ואז מובטח 7-8% תשואה שנתית בטוחה והמשקיעים עדין ישקיעו. ולא יברחו למניות או קונצרניות.
4.תשובה שלוש בתוך 2. ידידי לתקשורת יש כוח חזק מאוד אם לא שמתה לב הם קובעית את המדיניות יוצרים לחץ ע"י שטיפת מוח מאסיבית לכלל הציבור יוצרים שיח יומי לחיץ בנושא וגורמים לדאגות בקרב הציבור.כל חברות הנדל"ן עובדות על הערוץ הזה.וגם אם אין ביקוש הם יוצרים מצג שווא. והציבור לצערי מטומטם ולכן הציבור ישלם.
חברות הבניה לא ממהרות ליבנות משום שהבנקים לא מתלהבים להזרים כספים ,שלא יהיו חברות חפציבה נוספות . מי יודע בימים טרופים אלו הכל יכול לקרות.