תשואה על ההון על נכס מניב

[reno]

כיצד אני מחשב תשואה על ההון לגבי נכס מניב?
תשואה פנימית אחשב כהכנסה חודשית מתוך עלות הנכס, אולם כדי לחשב את כדאיות ההשקעה עלי לקחת בחשבון גם את ההון העצמי דרך תשואה על ההון .

אתן דוגמה מספרית:
עלות נכס : 1,000,000 ש"ח
הוצאות נלוות(שיפוצים , מיסים וכו,): 200,000 ש"ח
סך עלות: 1,200,000 ש"ח
הכנסה חודשית משכירות : 5,000 ש"ח
מימון ממשכנתה: 700,000
החזר חודשי למשכנתה: 5,178 ש"ח (4% ריבית קבועה, 15 שנה)
מימון מהון עצמי : 500,000
----------
חישוב תשואה פנימית : 6%
כיצד אחשב כדאיות ההשקעה בהתחשב בהון העצמי שהשקעתי?
האם יש לקחת בחשבון גם את מס' השנים של ההלוואה ?

תודה,

[מורנו לירן]

היי אור,

ראשית אציין שאכן החישוב שהצגת כדוגמא הוא הדבר הנכון לעשות.

אחדד מעט וכך אענה על שאלותייך :

ההלוואה מהבנק , זהו המינוף , ללא הרכישה לא היית מקבל את ההלוואה הזו כמשכנתא, לכן יש לחשב את עלות אך ורק ע"פ הריבית המשולמת כמובן בחישוב שנתי (לשאלתך הראשונה).

באשר לתשואה על ההון האישי שלך , המחמירים יערכו חישוב בו השקעת ההון העצמי באפיק סולידי יכול להניב כך וכך תשואה ויוסיפואותה לתחשיב של הכדאיות.
אל לנו לשכוח כי ההשקעה במקרקעין נחשבת עדיין כסולידית ואין לערוך השוואה מול אפיקי השקעה בסיכון גבוה בתחשיב זה.
נק' נוספת היא שפרמטר זה מציג תשואה על הון אישי בלבד מול תשואה על כל עלות הנכס בתחשיב- באדר לדוגמא שהצגת : תשואה על 500 בלבד מול תשואה שתוכל להניב מ 1,000000+, זה עיקרון המינוף גרידא.

מקווה שעזרתי

בכבוד רב,
לירן מורנו,
050-7816842

[reno]

לירן ,
תודה על התגובה , אולם בכ"ז רציתי לדעת מהו אופן החישוב .
אני ממשיך בדוגמה המספרית לצורך הדיון: נושא המינוף מתוך הלוואת המשכנתה ברור ומובן מאליו אולם, אם אני משקיע 500,000 מתוך ההון האישי שלי עלי לחשב כמה למעשה אני מקבל עליו כי בסיכומו של דבר אני משקיע 500,000 ש"ח ומקבל למעשה תשואה חודשית ו"חלק" מדירה שגדל בכל שנה עד לסיום ההלוואה.
הרעיון הוא אכן להשוות תשואה זו מול אלטרנטיבות אחרות להשקעת ההון העצמי כדי לקבל החלטה לגבי כדאיות כל נכס שנבחן על ידי.
באופן פשטני הייתי מחשב את התשואה כך:
השקעה: 500,000 ש"ח
הכנסה : יתרה חודשית (דמי שכירות פחות החזר משכנתה)+ החלק של ה"קרן" מההחזר החודשי לבנק כי הקרן נשארת אצלי והריבית הולכת לבנק.
האם הראייה שלי נכונה?
אשמח לדעת מהו החישוב המדוייק לחישוב זה.

תודה*,

[מורנו לירן]

היי שוב,

ראייתך נכונה בדרך החישוב שערכת.
הכנסה פחות ההוצאה שכוללת את החזר המשכנתא והוצאות נוספות אם ישנן + החלק של הקרן שמתווסף להונך האישי.

חישוב זה הינו המדוייק ביותר והמחמיר ביותר באשר לכדאיות הכלכלית.
חישוב מדוייק תוכל רק אתה לערוך על פי נתונייך המדוייקים + טווח ביטחון נוסף להוצאות שאינך יכול לצפות באשר לאחזקת הנכס לאורך זמן.

בנוסף אוכל להפנותך לפוסט בנושא הכדאיות שהעלתי בעבר בפורום מאחד האתרים הכלכליים.

בכבוד רב,
לירן מורנו,עו"ד