חוזה על הדירה: על מה להקפיד וממה להימנע
משקיע שרכש דירה להשקעה חייב להבטיח לעצמו עריכת חוזה שכירות מקיף וברור שימנע משוכר סורר לפגוע בנכס ■ בעלי דירות - כך תשפרו את הסכם השכירות
<<חלומו של כל משקיע נדל"ן הוא לרכוש דירה בזול, להשכיר ביוקר, שהשוכר ישלם את דמי השכירות הנדרשים בלי לפצות פה, ושהדירה לא תצריך שיפוצים ותחזוקה. ואולם בפועל העניינים סבוכים הרבה יותר.
נראה שבין בעלי דירות לשוכרים רבים מתקיימת טינה הדדית, ואם נבקש מכל צד להציג את טענותיו על הצד האחר, נוכל לשמוע סיפורי זוועה. שוכרים רבים רואים בבעלי הדירות גזלנים וקמצנים שלא משקיעים בדירות, אך כשמגיעה השעה להעלות את דמי השכירות הם הראשונים להופיע. לעומת זאת, בעלי הדירות יכולים להפליג בסיפורים על שוכרים שעזבו את הדירה לאחר שהותירו אחריהם חשבונות שלא שולמו ועיי חורבות. יש המספרים על דיירים שלא שילמו את שכר הדירה ואף סירבו לפנותה. בעזרת עו"ד משה בן דוד, מומחה בדיני מקרקעין ממשרד בן דוד-אברהם-הכהן, אספנו כמה עצות למשקיע הנדל"ן - כדי להבטיח את עסקת ההשכרה.
ביטחונות
רכשתם דירה ושיפצתם אותה בכסף רב, וכעת עליכם לוודא כי ההשקעה מניבה את הפירות הרצויים. כדי שתוכלו לעשות זאת, עליכם לדאוג לקבלת ביטחונות אפקטיוויים שמטרתם להבטיח את תשלום דמי השכירות במועדם, תשלום בגין נזקים שעלולים להיגרם לדירה וכן פינוי הדירה במועד הקבוע בהסכם השכירות.
בהסכם השכירות יש לקבוע הוראות ברורות בדבר הפקדת הביטחונות, כמו הוראה הקובעת כי הפקדת הביטחונות בידי המשכיר היא תנאי למסירת החזקה בדירה ולכניסת ההסכם לתוקף. החזרת הביטחונות לידי השוכר תיעשה רק לאחר שחלפו כמה חודשים ממועד פינוי הדירה והשבת החזקה לידי המשכיר, ולאחר שהובהרו שאין נזקים או חובות אחרים הרובצים על הדירה. בראש סולם העדיפויות נמצאים ביטחונות "נזילים" כמו הפקדת כספים במזומן בידי המשכיר או בידי גורם בלתי תלוי כמו עורך דין. מקובל כי גובה הפיקדון יהיה שווה ערך לתקופה של שניים-שלושה חודשי שכירות (בהסכם שכירות בסיסי לשנה, ג"ל).
ניתן גם להשתמש בערבות בנקאית, אם כי חסרונה טמון בכך שהיא בדרך כלל מוגבלת לתקופת זמן מסוימת. שיטה נוספת היא מתן שטר חוב או צ'ק ביטחון. הבעייתיות הכרוכה במימוש בטוחה זו נובעת מהצורך לנקוט הליכי הוצאה לפועל, כלומר הליכים מסורבלים ולאו דווקא יעילים מבחינת המשכיר. שיטה נוספת היא צירוף רשימת ערבים המתחייבים להבטחת חובו של השוכר. אם תנקטו שיטה זו, יש לברר היטב כי הערבים מודעים לאחריותם.
זכויות השוכר ומטרת השכירות
יש להגדיר את מערכת היחסים בין הצדדים ככזו שמעניקה לשוכר בלעדיות על השימוש בדירה. עם זאת, יש לציין בחוזה כי השוכר אחראי באופן בלעדי לכל נזק שייגרם לדירה, לרבות הרכוש.
בנוסף, חשוב להגדיר את מטרת השכירות ולציין במפורש שימושים אסורים. אין לאפשר כניסה של דיירים כמו בני זוג או ידועים בציבור שאינם מסכימים לחתום על החוזה. בעבר היו מקרים שבהם חתם על החוזה רק אדם אחד, ורק לאחר מכן התברר שבדירה התגורר גם בן/בת הזוג, מה שהקשה על תהליך הפינוי במקרה של סכסוך בין המשכיר לשוכר.
תקופת השכירות
שכירויות רגילות קצובות בדרך כלל לתקופות של שנה או שנתיים, כשלעתים ההסכם מעניק לשוכר את האופציה להאריך את השכירות לתקופה נוספת. את האופציה יש לנסח בצורה שלא תחייב את המשכיר באופן אוטומטי להשכיר את הנכס לתקופה נוספת, ולכן יש לגבש תנאים מפורשים, כמו הודעה בכתב הניתנת בפרק זמן סביר לפני תום תקופת השכירות, העברת דמי השכירות מראש ועדכון הביטחונות וחידוש פוליסות ביטוח.
אם המשכיר יבקש במהלך תקופת השכירות לפנות את השוכר, הוא ייתקל בבעיה. לכן, על בעלי הדירה להכניס סעיף שלפיו באמצעות מתן הודעה בכתב בת כמה שבועות מראש (שלא יעלו על חודשיים או שלושה), על השוכר יהיה לפנות את הדירה. חשוב לזכור כי סעיף שכזה יכול להוות בעיה עבור שוכרים מסוימים.
חשבונות שוטפים
אחת הרעות החולות של השכרת דירות היא החובות לרשויות המקומיות (ארנונה, מים וביוב), לספקי שירותים (חברת החשמל, טלפון וגז) ולוועד הבית. כדי שהמשכיר לא ייאלץ להתמודד עם מצב שבו הוא משלם את חשבון הארנונה של דייריו, עליו לכלול סעיפים בחוזה שלפיהם יועברו החשבונות של הדירה על שמו של השוכר.
בכל מקרה, חשוב שהמשכיר יקבל בעת חתימת ההסכם המחאות ריקות וללא תאריך פירעון הרשומות לפקודת נותני השירותים השונים, והוספת הוראה בחוזה שלפיה המשכיר יהיה רשאי למלא אותן לצורך פירעון חובות שייוותרו לאחר פינוי הדירה. מומלץ גם להפעיל מנגנון בקרה ולכלול בהסכם השכירות הוראה המחייבת את השוכר להציג בפני המשכיר את העתקי החשבונות ששילם לרשויות או לספקי השירותים השונים.
תיעוד מצב הדירה
לפני עריכת החוזה יש לתעד את מצב הדירה באמצעות פרוטוקולים וצילום הנכס. ההליך חיוני בעיקר כאשר הדירה נמסרה לאחר שיפוץ או צביעה, או כאשר יחד עם הדירה נמסרים אביזרים שונים.
ירדנה יצקן, בעלת דירה מירושלים, לא תיעדה את מצב הדירה, ובית המשפט לתביעות קטנות בירושלים דחה לפני כארבעה חודשים תביעה לפיצוי על סך 8,000 שקל שהגישה נגד שוכר שהתגורר בדירתה במשך שנה. לטענתה, השוכר עזב את הדירה מבלי לסיידה, כפי שהחוזה מחייב אותו, ולכן עליו לשלם 4,000 שקל בגין הנזק ועוד 4,000 שקל בגין הפרת החוזה. בית המשפט דחה את התביעה לאחר שיצקן לא הצליחה להוכיח את טענותיה. "בעלת הדירה לא הביאה תמונות, חוות דעת או ראיות אחרות שבכוחן להראות את מצב הדירה טרם השכרתה, מצבה לאחר תקופת השכירות או את עלות התיקון", נכתב בפסק הדין.
אחריות לנזקים
הסכם השכירות חייב לכלול הוראות הקובעות את תחומי האחריות שבין השוכר והמשכיר בכל הנוגע לתקלות ונזקים בדירה. על פי רוב, אחריותו של המשכיר באה לידי ביטוי במחויבותו לתשתיות בדירה, בעוד שכל גרימת נזק בדירה היא באחריות השוכר.
מומלץ להכניס סעיף בחוזה בדבר דיווח מיידי למשכיר על גרימת כל נזק ותיאום בדבר ביצוע התיקונים.
הצגת הדירה לשוכר פוטנציאלי
מעבר להוראות הרגילות שמאפשרות לבעל הדירה להיכנס אליה מעת לעת ולבדוק אותה, מוצע לכלול בהסכם השכירות הוראה בדבר כניסה לדירה לצורך הצגתה לשוכרים חלופיים או אפילו לרוכשים פוטנציאליים.
זאת, כדי למנוע סיטואציות שבהן השוכר מכשיל את המשכיר ומכביד עליו את הליך העברת הזכויות בדירה.
ביטוח
המציאות מלמדת כי הביטוח היא סוגיה שלא תמיד מקפידים עליה במסגרת הסכמי השכירות. ניתן לרכוש פוליסות ביטוח לדירות מגורים הכוללות מרכיבים שונים, כמו אחריות בפני נזקי רכוש (למשל, שריפה), גניבה (הכוללים ביטוח של תכולת הדירה ושל המבנה עצמו), נזקי צנרת והצפה, וכן ביטוח נזקי גוף לצד שלישי.
דרישה לרכישת פוליסות ביטוח מצדו של השוכר יכולה להבריח שוכרים רבים, ועל כן יש ללבן סוגיה זו בקפידה בעת עריכת החוזה.
בעלי חיים
יש בעלי דירות (בעיקר בדירות שאינן צמודות קרקע) שיבקשו שלא להכניס בעלי חיים לנכס. אם לא תכתבו זאת במפורש בחוזה - המשכיר יפרש זאת כאילו ניתן לו היתר להכניס בעל חיים לדירה, ולכן יש לכלול הוראה מפורשת בעניין.
פינוי הדירה והשבתה למשכיר
באוגוסט 2007 פסק בית משפט השלום בתל אביב כי אשה ששכרה דירה ברחוב בורלא בתל אביב חייבת לפצות את בעל הבית ב-34.5 אלף שקל, שכן היא לא פינתה את הדירה לפי המועד שנקבע מראש.
פסיקת בית המשפט התאפשרה הודות לסעיף שהכניס בעל הבית לחוזה, לפיו "אי פינוי הדירה בתום תקופת השכירות יביא לפיצוי על סך 8,500 דולר בתוספת מע"מ". פינוי הדירה והשבתה לידי המשכיר הוא הנושא הבעייתי ביותר מבחינת המשכיר, בעיקר במצבים שבהם בעל הבית השכיר או מכר את הדירה. גם אם השוכר נראה חביב במיוחד, הקפידו על הוראות פינוי נוקשות, המחייבות פינוי במועד קשיח, בצירוף סנקציות חריפות בגין אי פינוי במועד, כמו תשלום פיצוי גבוה בגין כל יום איחור במסירת הדירה לידי המשכיר.
הסכם שכירות נפרד לשותפים
כאשר מדובר בהשכרת דירה לכמה שותפים, מומלץ לערוך לכל אחד מהם הסכם שכירות נפרד, שאין לו קשר להסכמים עם האחרים. בדרך זו בעל הנכס משאיר בידיו את האפשרות לנקוט הליכים נגד כל שוכר בנפרד, בהתאם לשיקול דעתו, וללא קשר לנקיטת הליכים משפטיים נגד השוכרים האחרים.
הבטחת תשלום דמי השכירות
אחד הדברים החשובים הוא להבטיח כי דמי השכירות ישולמו במועדים הקבועים בהסכם השכירות. בעניין זה יש אינספור שיטות, כמו תשלום מלא מראש (תוך מתן הנחה מסוימת), תשלומים מרוכזים מראש לתקופות של כמה חודשים, מתן צ'קים דחויים לכל חודש והוראת קבע. כך או כך, למשכיר מומלץ לקבוע מנגנון תשלומים שבו הוא לעולם לא ייאלץ לרדוף אחר שוכריו.
גיא ליברמן – דה מרקר
http://www.themarker.com/tmc/article.jh ... 27_1058949
הגב עם ציטוט