בנק ישראל לא המציא את השיטה המוכרת: אנחנו מקבלים החלטה מהבטן, בסיוע כמה אמונות חבויות ואז אונסים את המציאות כדי שתתאים לאותו נרטיב. כשבנק ישראל מציין בהחלטותיו שיש אינפלציה של ביקושים, שמחירי הדיור עולים, שהצמיחה לא מדאיגה וששוק העבודה מצוין – זה בדיוק מה שהוא עושה. הנה 10 העובדות שנוח לו להתעלם מהן:
1. 90-10 – כשמכר שלא דיבר אתי כמה חודשים מתקשר לשאול בשלומי בשבועות האחרונים, אני עוזר לו להגיע ישר לעניין: איפה הציעו לך 90-10, אני שואל. במרבית המקרים צדקתי – זה היה העניין. “לא תאמין מה הציעו לי!” הם אומרים. זה באמת לא ייאמן! הרגולטורים נותנים יד למשבר הענק הבא: קבלנים מציעים דירות למכירה בתנאי תשלום של 10% עם החתימה על החוזה ו-90% עם הכניסה לדירה – בעוד 3-5 שנים!
המציאות עד כה היא שבטווח הזה מחירי הדירות עולים, כך שכביכול נוכל לקנות דירה על הנייר ב-100-300 אלף שקלים ולמכור אותה בעוד 3-5 שנים כשמכירה יהיה גבוה יותר, מבלי ששילמנו את עלויות המימון של אותן השנים. נשמע נהדר, בתנאי שהמציאות תמשיך להתנהג כצפוי. אגב, היו שנים, כמו 1995 בהן המחירים נעצרו לכמה שנים. אבל נכון שבאופן כוללני, ישראל גדלה מדי שנה ואיתה גם הביקוש לדירות, והבנייה לא גדלה באותו הקצב, כך שמחירי הדיור עלו בהתמדה.
הקבלנים לא יצאו במבצע הזה סתם כי בא להם לוותר על עלויות המימון שנופלות עליהם. הם עושים זאת כי הבנקים לוחצים אותם להראות מכירות. הבנקים נרגעים כשהקבלנים מצליחים למצוא עוד לקוחות שייכנסו לאותה קלחת יחד אתם. לבנק ישראל הכי נוח להתעלם מהמצב ולהצביע על “התאוששות בשוק” שממש לא מתאושש – נהפוך הוא. אז נניח שבתקופה הקרובה יימכרו 10,000 דירות, שהן למעשה אופציות לדירה בעוד 3-5 שנים, כי הרי זו הדרך של הקבלנים לחיות, להמשיך לבנות ולפצח את השוק המנומנם.
ראשי
בארץ
10 עובדות שבנק ישראל לא שקלל בהחלטת הריבית הגבוהה
אפשר להגיד שאין בעיה בתעסוקה ונתוני הצמיחה לא נוראיים, אפשר להגיד ששוק הדיור לא קורס ושאנחנו בעיצומה של חגיגת קניות אבל עובדתית זה לא נכון! אז למה בנק ישראל מאמין בזה? | פרשנות
ערן בר טל
יוני 2, 2024
10:15
בנק ישראל, ירושלים | צילום: שאטרסטוק
בנק ישראל לא המציא את השיטה המוכרת: אנחנו מקבלים החלטה מהבטן, בסיוע כמה אמונות חבויות ואז אונסים את המציאות כדי שתתאים לאותו נרטיב. כשבנק ישראל מציין בהחלטותיו שיש אינפלציה של ביקושים, שמחירי הדיור עולים, שהצמיחה לא מדאיגה וששוק העבודה מצוין – זה בדיוק מה שהוא עושה. הנה 10 העובדות שנוח לו להתעלם מהן:
1. 90-10 – כשמכר שלא דיבר אתי כמה חודשים מתקשר לשאול בשלומי בשבועות האחרונים, אני עוזר לו להגיע ישר לעניין: איפה הציעו לך 90-10, אני שואל. במרבית המקרים צדקתי – זה היה העניין. “לא תאמין מה הציעו לי!” הם אומרים. זה באמת לא ייאמן! הרגולטורים נותנים יד למשבר הענק הבא: קבלנים מציעים דירות למכירה בתנאי תשלום של 10% עם החתימה על החוזה ו-90% עם הכניסה לדירה – בעוד 3-5 שנים!
המציאות עד כה היא שבטווח הזה מחירי הדירות עולים, כך שכביכול נוכל לקנות דירה על הנייר ב-100-300 אלף שקלים ולמכור אותה בעוד 3-5 שנים כשמכירה יהיה גבוה יותר, מבלי ששילמנו את עלויות המימון של אותן השנים. נשמע נהדר, בתנאי שהמציאות תמשיך להתנהג כצפוי. אגב, היו שנים, כמו 1995 בהן המחירים נעצרו לכמה שנים. אבל נכון שבאופן כוללני, ישראל גדלה מדי שנה ואיתה גם הביקוש לדירות, והבנייה לא גדלה באותו הקצב, כך שמחירי הדיור עלו בהתמדה.
שברולט טראוורס עם 7/8 מקומות מרווחים ב- 2,188 ₪ לחודש ללא ריבית והצמדה
שברולט טראוורס עם 7/8 מקומות מרווחים ב- 2,188 ₪ לחודש ללא ריבית והצמדה
chevrolet.co.il
האוצר באישור סופי: הלוואה בתנאי משכנתא עד 85% משווי הנכס
האוצר באישור סופי: הלוואה בתנאי משכנתא עד 85% משווי הנכס
שמענו - איחוד הלוואות
הקבלנים לא יצאו במבצע הזה סתם כי בא להם לוותר על עלויות המימון שנופלות עליהם. הם עושים זאת כי הבנקים לוחצים אותם להראות מכירות. הבנקים נרגעים כשהקבלנים מצליחים למצוא עוד לקוחות שייכנסו לאותה קלחת יחד אתם. לבנק ישראל הכי נוח להתעלם מהמצב ולהצביע על “התאוששות בשוק” שממש לא מתאושש – נהפוך הוא. אז נניח שבתקופה הקרובה יימכרו 10,000 דירות, שהן למעשה אופציות לדירה בעוד 3-5 שנים, כי הרי זו הדרך של הקבלנים לחיות, להמשיך לבנות ולפצח את השוק המנומנם.
מדובר בטריק של דחיית הבעיה ב-3-5 שנים. הריבית הגבוהה תותיר אותנו עם פחות כסף ועם התחייבות לקנות דירה במחיר גבוה יותר ממחירי השוק. במקרים רבים מדובר בקונים שבכלל לא מתכננים לקנות את הדירה, אלא לעשות סיבוב פיננסי… זו המציאות: השוק מייצר פתרונות כשמקבלי ההחלטות ישנים.
2. מחירי הדירות לא עולים – נוח לבנק ישראל להיאחז בנתונים לפיהם, כביכול, השוק מתאושש ומחירי הדירות התמתנו, אך הם עולים במעט. המצב הזה מאפשר לו להחזיק בריבית גבוהה, כי “אין בעיה בשוק הדיור”. מה זה אין בעיה? הוא אפילו משתפר, כי מחירים שעולים במתינות מצביעים על שיא הבריאות של השוק.
ההתאוששות, כפי שראינו בטריק שלעיל, היא לא יותר מפיקציה, כמו “עליית המחירים”. עלייה ממוצעת של 1% בשנה לא בהכרח משקפת את המציאות וכל מי שעוסק בשוק ישמח לספר לבנק ישראל שבשטח המחירים יורדים. קבלנים מוותרים על מימון, הוצאות קנייה, שינויים במבנה ועוד סעיפים שלא נספרים בעלות הדירה ש”נותרה באותו המחיר”.
3. מלאי הדירות לשכירות יורד – כמו תמיד, המשבר הבא מתבשל לאטו. זה התחיל עם שר האוצר משה כחלון, שגירש משקיעים. לא רק הוא אוחז בתפיסה הנוראית לפיה כסף הוא לא הקריטריון היחיד בשוק (הרעיון הנעלה לפיו החברה מנטרלת שיקולים זרים לטובת השוויון). הוא חשב שניתן להוריד את המחירים אם הקונים יהיו רק “מי שצריך דירה באמת”.
מאז הישראלים הפכו להיות שחקנים מובילים בנדל”ן העולמי – הם בונים את קפריסין, גיאורגיה, ארצות הברית ועוד. הם מעבירים מיליארדי שקלים לחו”ל, “כדי לאפשר לזוגות צעירים לקנות דירה בארץ”. ובינתיים, מלאי הדירות של המשקיעים מצטמצם – אותו מלאי דירות להשכרה, שהולך ומצטמצם ומביא לעלייה במחירי השכירות. הריבית הגבוהה מחריפה את המגמה וממשיכה להרחיק משקיעים מהשוק. והנה האבסורד הנוסף: בכך למעשה בנק ישראל תורם לעליית מחירי השכירות ובכך גם לעליית האינפלציה.
4. משקי הבית לא קונים יותר – בנק ישראל מצביע על עליות המחירים, על מדד המחירים הגבוה, ולמעשה טוען שאנחנו קונים יותר ולכן צריך לרסן אותנו. אני מודה שצמצמתי את קניותיי, כחלק מהמאמץ הלאומי ואני מוכן להתערב על כך שקוראי שורות אלה לא קנו בשנה האחרונה יותר מאשר בקודמתה – לא הגדילו את סל הקניות במרכולים, לא קנו יותר רהיטים ומכשירי חשמל, לא טסו יותר לחו”ל ולא יצאו ליותר חופשות בארץ.
איך אני יודע את זה? כי גם בנק ישראל יודע שעליות המחירים בשנה האחרונה נובעות משתי סיבות: ראשית, מאז פרוץ המלחמה פחות ישראלים טסים לחו”ל, יותר נשארים בארץ, אז הם קונים יותר אוכל, צורכים יותר שירותים… כל הכסף שיצא לחו”ל יוצא עכשיו בארץ. ושנית, מחירי הגלם בעולם התייקרו והיצרניות והיבואניות מגלגלות את העלויות לצרכן וזה לא ממש מגיב בהדרתם, כי אין תחרות מספקת.
5. קונים פחות מכוניות – שוק הרכב הוא אינדיקציה אמיתית למה שקורה פה בשנה האחרונה: השוק חווה ירידה של 15% במסירת מכוניות בארבעת החודשים הראשונים של השנה. זו לא ירידה של מה בכך והיא זו שמבטאת את הירידה בצריכה. אותה ירידה שבנק ישראל חושב שישיג באמצעות הריבית הגבוהה מדי. אחרי שהשית ריבית נמוכה מדי לתקופה לא הגיונית, הוא מנסה לתקן את העיוות על ידי ריבית גבוהה מדי לתקופה שסביר להניח שתתברר כסיבה העיקרית למשבר הגדול הבא.
6. המרווחים בארץ גדולים יחסית לעולם – בעוד הבנקים בארה”ב ובאירופה יודעים שכל שינוי של רבע אחוז בריבית משפיע מיידית על השוק, אצלנו ברור שהשינויים האלה רק מדגדגים את השוק. בנק ישראל, שמחקה את המדיניות של הבנק המרכזי בארה”ב, מתעלם מהעובדה שבארה”ב פועלים 7,261 בנקים שונים שמתחרים על הלקוח ואצלנו יש 5 שלא סופרים אותו. כשהריבית הייתה רבע אחוז שילמנו 8% ריבית על העו”ש ו-10% בכרטיסי אשראי.
אז הנה העובדה שבנק ישראל צריך לזכור: בישראל אין מערכת בנקאית, יש 5 בנקים. באוסטריה, שהיא מדינה בסדר גודל של אוכלוסיית ישראל פועלים 160 בנקים שמתחרים במערכת הבנקאית. בקרואטיה יש פחות מ-4 מיליון תושבים ופועלים בה 45 בנקים. בצ’ילה שהיא אמנם מדינה עם 19 מיליון תושבים, אך עם התל”ג שלה נמוך משל ישראל פועלים 31 בנקים. בדנמרק יש אוכלוסייה של פחות מ-6 מיליון איש ופועלים בה 100 בנקים.
גם הונגריה היא מדינה בסדר גודל של ישראל, במונחי אוכלוסייה, ופועלים בה 26 בנקים ויוון, שכנתנו החביבה, היא מגרשם הבייתי של 21 בנקים. בישראל פועלים 10 בנקים, כולל ONE ZERO החדש ולמעשה מדובר ב-5 קבוצות בנקאיות גדולות. בנק ישראל לדורותיו הוא האשם במצב והוא ממשיך להתעלם מהעובדה הזו בשיקולי הריבית.
7. יש בעיה בשוק העבודה – בנימוקי הריבית קובע בנק ישראל שהתעסוקה מלאה. אין אבטלה. שוב נכון, על הנייר – לא בשטח. המציאות היא שכמה מאות אלפים נמצאים בעבודה אחרת – בעזה ובגבול הצפון. הם לב לבו של כוח העבודה ומעסיקים גייסו כוח אדם זמני שמחליף אותו. זו הסיבה היחידה ש”אין בעיה בשוק העבודה”. כשהם ישובו הבייתה נגלה את הבעיה ונשכח שבנק ישראל אמר שהיא לא קיימת.
8. יש בעיה חמורה בצמיחה – המלחמה היא מקום נוח מאוד להתחבא מאחוריו וזה מה שבנק ישראל עושה בחודשים האחרונים. הממשלה תורמת לצמיחה בביקוש למוצרים ובהזרמת כספים לשוק, לצורכי מלחמה. היא זו שמחזיקה את בתי המלון, בכספים שהיא מלווה. היא זו שמחזיקה רבבות עובדים מהצפון ומהדרום, שכנראה שלא יהיה להם מקום עבודה לחזור אליו. אבל על הנייר הכל טוב – ענף התיירות לא קורס, כל העובדים בצפון ובדרום לא מחפשים עבודה ויש להם הכנסה. אז כביכול אפשר להחזיק את הריבית גבוהה ולהתנהג כאילו שאנחנו לא צריכים יותר צמיחה.
9. יש בעיה חמורה עוד יותר בנתוני העלייה – נכון שהמלחמה היא הסיבה המרכזית לכך שחרף גילויי האנטישמיות החריפים באירופה ובארה”ב והמלחמה באוקראינה אנחנו לא רואים גל עלייה גדול יותר. אבל גם יוקר המחייה בארץ היא סיבה מרכזית לכך. קשה לקנות דירה בארץ, קשה למצוא עבודה ראויה וקשה עוד יותר לחיות מהשכר בארץ. הריבית הגבוהה מספקת עוד עצים למדורת יוקר המחייה.
10. הממשלה (כמעט) לא מבזבזת כסף – הממשלה צריכה הרבה כסף כדי לממן את המלחמה הזו. נכון שהיא מחזיקה במשרדים מיותרים ולא מעיזה לצמצם את כוח האדם במגזר הציבורי הענק, בטח שלא לצמצם את עלויות השכר. אבל כל אלה הן בעיות ישנות והפעם ההוצאות הגדולות של הממשלה מוצדקות. הריבית הגבוהה הביאה את האג”ח של ממשלת ישראל לתשואה של יותר מ-5% – הגבוהה מזה 13 שנים! אם בנק ישראל היה מוריד את הריבית עלויות המלחמה היו מצטמצמות. זו סיבה מספיק טובה לעשות זאת.
ערוץ הכלכלה
הגב עם ציטוט