מומחי מעלות S&P בניתוח מיוחד לגלובס על מצבו של הנדל"ן המניב בתקופה הנוכחית • על הירידות בתפוסה ובדמי השכירות, על היציבות של התחום - וגם על הסיבות לכך שבישראל לא רואים בינתיים ירידות שיערוך משמעותיות על נכסים מניבים, בניגוד למתרחש מעבר לים
"המצב בשוק מאתגר, אבל ברמת התאגיד, בממוצע, אנחנו לא רואים ירידות חריגות, לא בתפוסות ולא בדמי השכירות. רואים ירידה של אחוזים בודדים. כן אפשר לומר שבנייני משרדים חדשים שמתאכלסים כעת מטים את הממוצע כלפי מטה, ושלאותן חברות לוקח יותר זמן לאכלס את הבניין מבעבר. במרכז של המרכז, בפריים לוקיישן, זה נראה פחות - אבל גם שם המחירים ירדו. זה דומה למגמה שאנחנו רואים בעולם: במקומות המרכזיים הביקוש עדיין חזק, גם אם המחירים לא באותה רמה. ככל שמתרחקים מאזורי הביקוש וככל שהאיכות של הבניין נמוכה יותר - שם אנחנו מניחים שתהיה ירידה משמעותית יותר".
הסיטואציה שבה נמצא כיום תחום הנדל"ן המניב, בדגש על סקטור המשרדים, מורכבת למדי - ומסיבות רבות. הדברים לעיל, של גיל אברהמי, מנהל פעילות דירוג תאגידים בישראל מטעם חברת הדירוג מעלות S&P, מתמצתים זאת בכמה משפטים. "החגיגה של 2022, שהייתה חגיגה של ממש בעיקר במחצית הראשונה של אותה שנה, די הסתיימה", הוא מוסיף. "רואים לא מעט נכסים חדשים שפגשו שוק חלש יותר מבחינת ביקוש, וזה מוביל בסופו של דבר לאכלוס הדרגתי מאוד והרבה יותר ארוך".
"עליית הריבית בישראל ובעולם מאמצע 2022, עצירת הגיוסים בהייטק, הרפורמה המשפטית וכמובן המלחמה - כל אלו תרמו לכך שעולם הנדל"ן המניב נמצא בערפל גדול יותר בהשוואה לעבר", אומר דימה פוסטרנק, מנהל תחום נדל"ן מניב במעלות S&P. "ראינו פגיעה מהותית בענף, שהתבטאה בירידה מתונה של התפוסות הממוצעות בנכסיהן של החברות שאנחנו מדרגים. ראינו ושמענו מחברות על התארכות משאים ומתנים לחידושי חוזים, על התארכות תקופת האכלוס וגם על התקצרות של חלק מהחוזים. פעם חוזה סטנדרטי היה לחמש שנים, ועכשיו אנחנו רואים חוזים גם לשלוש שנים. החברות בעלות הנכסים אולי מתפשרות בתקופה הזאת על חוזים קצרים יותר, כדי שיצליחו לאכלס את הנכסים".


המחירים: "העליות הן בגלל האינפלציה"
אותו שיא שהוזכר קודם לכן, שהגיע באמצע 2022, היה ביטוי ישיר ל"השתוללות" המחירים בכל ענף הנדל"ן - מחירי הדירות עלו באותה שנה בכמעט 20%. אחת העסקאות הבולטות באותה תקופה בתחום המשרדים הייתה של חברת זיקית דיגיטל, ששכרה אז שטחים בקומה העליונה של מגדלי אלון בתל אביב, לפי 200 שקל למ"ר. דוח שפרסמה במרץ האחרון חברת ניומרק־נת"מ הראה שבאותו אזור, "ציר יגאל אלון" שממזרח לנתיבי איילון, צנחו המחירים ב־27% בתוך 18 חודשים.
"בהשוואה בין אותה תקופה להיום - ללא ספק רואים ירידות", אומר פוסטרנק, "ואם המגמות הנוכחיות בשוק ימשיכו גם בעתיד, נראה השפעה גדולה עוד יותר בדוחות של החברות הללו. אמנם משרדים חדשים מאוכלסים עדיין בקצב סביר, אבל רואים שיש ירידה, כך שלהערכתנו קיים לחץ על הביקוש. בחלק מהמקומות זה מתבטא כרגע רק בתפוסות שיורדות מעט, ובחלק מהמקומות זה מתורגם גם לירידה מסוימת במחיר דמי השכירות.
"נכון שבראייה כללית, בממוצע, אנחנו רואים עדיין גידול בדמי השכירות שהחברות מדווחות עליהם, אבל הוא נובע בין היתר מהאינפלציה: רוב חוזי השכירות בתחום הנדל"ן המניב בישראל הם חוזים צמודי מדד. ריאלית, יש כאן יציבות או לכל היותר עלייה קלה, ובעיקר באזורי הביקוש. סיבה אפשרית נוספת היא שחוזים שנפתחים כעת ומוארכים נחתמו לפני 3-5 שנים, ובהשוואה לתקופה ההיא שכר הדירה המעודכן לא נמוך יותר. מצד שני, זה לא שנראה בעוד שנה ירידה דרמטית של 20%-30% בדמי השכירות בחוזים חדשים. בתחום הזה, הירידה איטית ולוקחת לא מעט זמן".
"כרגע השוק חלש", מוסיף אברהמי. "אם בעבר היינו רואים מגדלים חדשים מגיעים לתפוסה של 90% בתוך פחות משנה, היום זה לא המצב, בעיקר באזורים פחות מבוקשים. באזורי הביקוש כדוגמת מעגל הקוקרינטים בתל אביב יש עדיין ביקוש גבוה, אבל דמי השכירות הרבה יותר נמוכים בהשוואה ל־2022, מה שמעיד על ביקושים חלשים יותר".
המיקום: "נכס במקום טוב מצליח להתאכלס"
"גם עכשיו משרדים ברמה גבוהה במרכז תל אביב מתמלאים", קובע אברהמי. "אפשר לראות את פרויקט לנדמרק כדוגמה טובה לכך. נכס משמעותי במקום מרכזי מצליח להתאכלס בצורה יפה גם היום. החברות הגדולות מעדיפות עדיין את הפריים לוקיישן, את הבניינים החדשים ביותר, שעומדים בסטנדרטים הגבוהים ביותר, כדוגמת יעדי ESG (יעדי סביבה, חברה וממשל, המעידים על 'השקעה אחראית' - י.נ). זה מה שהחברות מחפשות.
"לעומת זאת, נכסים בחולון, בפתח תקווה, בבני ברק, ברעננה ובראשון לציון - שם זה לוקח יותר זמן, למרות שגם הם נכסים איכותיים, חדשים, ברמה גבוהה. שם התפוסות מתחילות לרדת בצורה משמעותית יותר. זה נובע גם מגידול בהיצע שטחי המשרדים, ברקע הביקוש שנחלש. במקומות שבהם הושלמו בשנים האחרונות הרבה פרויקטים חדשים רואים לחץ משמעותי יותר על התפוסות, ורואים שבאזורים הללו הן יורדות יותר".


השערוכים: שונים מאשר בארה"ב ובאירופה
הנדל"ן המניב בחו"ל, בדגש על אירופה וארה"ב, ידע בתקופה האחרונה טלטלות משמעותיות. יש לכך שתי סיבות עיקריות: האחת - ההאטה בפעילות ענף ההייטק; השנייה - העובדה שבחו"ל, ובעיקר בארה"ב, רבים מהעובדים בוחרים להמשיך לעבוד מהבית, כהמשך לתקופת הקורונה. המציאות הזאת הובילה לירידות משמעותיות בשווי נכסים מניבים בחו"ל. דוגמה אחת מני רבות היא הפסדי השערוך שרשמה חברת אלוני חץ הישראלית בתוך שנה וחצי: הפסדים מצטברים של כשלושה מיליארד שקל בנכסיה בחו"ל.
בישראל, כך נראה, זה לא קורה עדיין. במעלות S&P מסבירים זאת במאפיינים שונים הייחודיים לשוק הישראלי: "להערכתנו, הסיבה לכך שאיננו רואים הפסדי שערוך משמעותיים היא השפעה ממותנת יותר, בהשוואה לחו"ל, של צד ההכנסות ושל שיעורי ההיוון (הערכת התשואה העתידית או ההכנסות העתידיות על הנכס, המשקפת במידה רבה את פוטנציאל ההשקעה בו - י.נ)", מסביר פוסטרנק. "שניהם תומכים עדיין בשוויים הגבוהים יחסית של הנכסים בישראל ולכן לא רואים ירידה.
"איך זה קורה? מבחינת ההכנסות - כאמור דמי השכירות בישראל נתמכים באינפלציה, משום שמדובר בחוזים צמודי מדד, וכידוע האינפלציה הייתה גבוהה יחסית בשנתיים האחרונות: רק על בסיס ההצמדות, חוזי השכירות עודכנו כלפי מעלה ב־3%־4%. לא בכל העולם זה כך: בארה"ב למשל רוב החוזים אינם צמודי מדד. נוסף על כך, המגמות בארה"ב ובאירופה חמורות יותר בהשוואה לישראל מבחינת ההכנסות: לפי בדיקה שערכנו, בתחילת 2024 עדיין רק 50% מהעובדים בארה"ב מגיעים למשרדים. בישראל אנחנו לא רואים את המגמות הללו.
"בצד של שיעורי היוון, מסיבות היסטוריות כאלו ואחרות אנחנו רואים תנודות קלות יותר, שמרניות, בשוק הישראלי. מדובר גם בשוק משוכלל פחות, שיש בו פחות עסקאות, בהשוואה לשווקים מרכזיים באירופה ובארה"ב. שם, שיעורי ההיוון יכולים להשתנות בקצב מהיר יותר, ומושפעים יותר משינויי השוק. ובכל זאת, אם המגמה של ריבית גבוהה תימשך כאן לאורך זמן, זה ימשיך ללחוץ על השערוכים להערכתנו".
האם היציבות בשוויי הנכסים המניבים בישראל מעידה גם על יציבות מסוימת של השוק כולו? לדברי אברהמי, "השוק בישראל פחות חשוף ממה שאנחנו רואים בארה"ב, שם התפוסות היו מתכתחילה נמוכות יותר. כאן נכנסו לתקופה המאתגרת הזאת עם תפוסות של 95% ויותר מזה. השוק המקומי התחיל מנקודת פתיחה חזקה, עם כלכלה צומחת בצורה יחסית חזקה, ועם שיעור אבטלה שעדיין נותר מאוד נמוך".
"שוק המשרדים שאנחנו סוקרים הוא לא כלל שוק המשרדים", מדגיש אברהמי. "רובו מוטה למשרדי פריים לוקיישן, בניהול טוב וחזק, נכסים ברמת CLASS A המנוהלים על ידי גורם אחד יציב, ושאינם מרובי בעלים. זה משליך בהכרח גם על הנתונים שאנחנו רואים: אין ספק שהמצב בשוק מאתגר, אבל עבור החברות המדורגות מאתגר פחות - גם בגלל שיש להן יותר אורך רוח, כי הן מחזיקות בבניינים האיכותיים והמבוקשים יותר".


תחומים אחרים: יותר חוות שרתים ולוגיסטיקה
תחום הנדל"ן למשרדים תופס את מרב תשומת הלב בעולם הנדל"ן המניב, בעיקר משום שהנתח שלו בסקטור הזה הוא הגדול ביותר. אולם בתחילת אפריל פרסמנו כאן כי היקף התחלות הבנייה בישראל לתעשייה ולאחסנה עבר בשנתיים האחרונות, ולראשונה, את היקף התחלות הבנייה למשרדים, ועמד על כ־2.6 מיליון מ"ר. הסימנים מראים כי מגמת הצמיחה הזו צפויה להימשך.
"בישראל חברות הנדל"ן נחשבות מגוונות מאוד", אומר אברהמי, "בניגוד לעולם ששם נהוג שכל חברה מתמקדת בתחום מסוים. כאן חלק מהחברות גיוונו, במיוחד בשנים האחרונות, את תיק הנכסים שלהן בתחומים נוספים - ובהם גם חוות שרתים וגם לוגיסטיקה".
"שני התחומים, ובעיקר הלוגיסטיקה, מהווים כבר היום חלק ניכר מפורטפוליו הנכסים של הרבה חברות בישראל", מוסיף פוסטרנק. "תחום חוות השרתים, ה־Data Centers, מעניין מאוד, והוא צומח משום שכל תחום הדאטה צומח בעולם.
"זה תחום שדורש התמקצעות מיוחדת, גבוהה יותר, עם עמידה בסטנדרטים נוקשים של בנייה ותפעול. צריך לעבור הרבה בדיקות ארוכות לפני חתימה על חוזים. רוב הביקוש בתחום, לפחות כרגע, מגיע בעיקר מספקיות העננים הציבוריים - גוגל, מייקרוסופט, אמזון, החברות הגדולות ביותר בשוק. החוזים הם ארוכי טווח, שיעורי הנטישה נמוכים, ולכן זה תחום שנראה על פניו אטרקטיבי, עם תשואות גבוהות.
"תחום הלוגיסטיקה יציב, הביקוש הגבוה נשמר והמחירים התייצבו. עוד ועוד חברות פותחות מרכזים לוגיסטיים והמעגל מתרחב. גם בתחום הזה יש חשיבות רבה למקום שבו נפתח המרכז הלוגיסטי, ולכן חברות שהספיקו לקנות קרקעות או לחתום על שיתופי פעולה עם קיבוצים ומושבים בנקודות אסטרטגיות, ירוויחו מכך".



גלובס