קנייה? המשך שכירות?

[yahiali]

:? :| :roll:
בתקופה האחרונה, ריביות המשכנתאות נמוכות (פריים) - הייתי אומר מפתות. הסכנה בריביות הנ"ל, היא האינפלציה, למיטב הבנתי.
כיום, אני שוכר דירה, בכרמליה חיפה, 4 חדרים, אך בגודל 82 מ"ר, בקומה שלישית ללא מעלית. שכירות חודשית 2250 ש"ח. בעלת הדירה הודיעה לי שברצונה להעלות השכירות ל 2800 ש"ח!!! האם בכלל כדאי בכלל להמשיך במחיר הזה לשכור דירה?
ברשותי 450K. האם כדאי לי לשקול קנייה, באותו איזור? באיזה סכום, אם מדובר בהכנסה כוללת (של זוג, + 3) של 16K?
האם קנייה בסכום 1.2 מיליון רלבנטית?
האמת, מרוב קריאה והתעניינות בתחום הנדל"ן, ומצב המשק - הבלבול רב !!
אשמח לשמוע עצות.

[מורנו לירן]

Yahiali שלום !

אכן הדעות בעניין הנדל"ן לאן נוטות לכאן ולכאן, גם אצל אנשי התחום ועודף הכתבות יוצר מעין בילבול
אצל הרבה אנשים שמעוניינים בעסקה זו או אחרת בענף הנדל"ן.
התוצאה מכך היא מעין קיפאון בחודשים האחרונים בהיקף העסקאות.

באשר לנושא השכירות – אמנם מחיר השכירות החדש גבוה ב כ – 30% מהמחיר הקודם ועלייה בשיעור זה מקוממת ואינה סבירה אך בסיום החוזה בעל המאה הוא בעל הדעה,מצד שני עלות שכירת דירת 4 חד'
קטנה בפחות מ 3000 ₪ עדיין בגדר הסביר למרות שיש לבחון את מחירי השכירות בהשוואה לאזור מגורייך.

באשר לעניין הרכישה – מנתוני שאלתך יש בידך כ – 30% הון עצמי לרכישה דירה במחיר שנקבת, למרות שלמיטב ידיעתי דירת 4 חד' גדולה מזו שהינך שוכר הינה נמוכה יותר ( באזור המיליון ₪ + - ).
אי לכך ההון העצמי שבידך גבוה מ 30%.
באשר להכנסתך ומצבך המשפחתי הדבר מאד אינדיבידואלי, משפחה אחת חייה בצימצום וטוב לה ואחרת בשפע ועדיין חסר לה.
אני תמיד ממליץ לבחון את ההכנסה הפנוייה שיש לך כיום בכדי לבחון את גובה ההחזר שעתידה המשכנתא לגבות ממשפחתך ואני אסביר :

אם כיום עלות המגורים הינה 2200 ₪ + חשבונות שיהיו בערך באותו סכום + 10% במידה והינך מתעתד לרכוש דירה באותו אזור ובאותו סדר גודל, ואתה מצליח לייצר לאחר כל הוצאות המשפחה הכוללת חיסכון בגובה x אזי אותו חיסכון + עלות המגורים יכול לשמש להחזר המשכנתא בלי לפגוע ברמת המחייה שאליה התרגלה משפחתך וזו לדעתי הדרך המומלצת ביותר.

כמובן שישנם פרמטרים נוספים שיכולים להשתנות במהלך הדרך שהינה לטווח ארוך כגון הרחבת המשפחה, הוצאות גידול ילדים משתנות ,מקור הכנסה משתנה או "בטוח " וכד'.

בדר"כ הבנקים דורשים הון עצמי של 30% מערך הבית וכי ההחזר לא יהיה גבוה מ 30% מההכנסה הכוללת כתנאי ראשוני למתן משכנתא – בנתונים אלו הינך עומד, שאר הפרמטרים תצטרך לבחון על פי נתונייך האישיים.

המון בהצלחה

בכבוד רב,
לירן מורנו, עו"ד

[yahiali]

שלום לירן, ולכל הפורום.

ראשית, תודה על תשובתך המלומדת.
שנית, מבורכת ההחלטה על המשך קיום דיונים בפורום נדל"ן, כפי שהודיע "שחקן מעוף".

לגבי שאלתי הקודמת, ההון העצמי העדכני, הוא 650K - כן, כן, גם אני הופתעתי ושמחתי. כך, שעניין קניית דירה, הפך לרלוונטי ופשוט יותר משחשבתי.

לגבי, יכולת ההחזר החודשי, המשוואה שנתת הינה משוואה חשובה לכל קונה, ואכן יש לאמץ אותה באדיקות.

שאלתי הבאה - רבות מהדירות בשוק, "מתרוצצות" בין ידי מתווכים. מה ניתן לעשות בעניין אחוזי העמלות שמבקשים לגבות על עסקות? האם חייב הקונה בתשלום האחוז הנקוב? יתרה מכך, השירות שהמתווך נותן, בעיקר הוא למוכר ולאו בהכרח לקונה - שניהם משלמים אך אין הגיון העיניי שהתשלום יהיה מקסימלי במקרה הקונה - לא כך?

[מורנו לירן]

היי יאלי !

התדמית שנוצרה לאנשי התיווך בארץ לא מלבבת בלשון המעטה ורובנו מתקוממים על דרך פעולתם ושכר טירחתם, אך יש להבין כי הם בעיקר מניעים את השוק.

באשר לשכר טירחת מתווך : חוק התיווך מגדיר במפורש את הדרישה לחתימה על הסכם תיווך.
דהיינו, במידה והמתווך מציע לך דירה והינך חותם על הסכם תיווך ביניכם הכולל את שכר הטרחה למתווך ( כ 2% בדר"כ ) כמובן שהינך מחוייב להסכם זה.

כמו כן, הדבר ניתן למיקוח.
בפרקטיקה מתווכים פונים למוכרים פוטנציאלים מבקשים מהם בילעדיות על הנכס ללא תמורה מצידם או תמורה סימלית וגובים את שכרם מהרוכש - שוב אין חובה להסכים להסכם התיווך אך כמובן שידי הרוכש יהיו כבולות יותר.
הדרך השנייה היא להגיע לבעלי הנכס ללא כל עזרת המתווך - אך אדגיש במידה והמתווך יצר קשר /הראה את הנכס או ביצע פעולה כלשהי לטובת ייצור העסקה, גם ללא חתימה על הסכם התיווך יהא זכאי על פי הדין לשכר טירחתו.

בכבוד רב,

לירן מורנו, עו"ד

[מורנו לירן]

היי חברים !

בהמשך לדיון הקצר בנושא התיווך יצאה במקרה היון כתבה בנושא בגלובס.

קבלו לינק להנאתכם .

http://www.globes.co.il/news/article.as ... 48&fid=607

[yahiali]

שלום לירן ולכולם.
את הכתבה בלינק הנ"ל קראתי מיד עם פרסומה; היא מאוד מרגיזה. אגב, נתקלתי ב"מתווכים" שככה סתם החליטו שהם מתווכים דירה מסויימת, כאשר בפועל כשאתה מגיע לנכס המוצג - הבעלים שלל והכחיש מכל וכל שהוא בכלל ביקש או חתם על חוזה תיווך !!!!!

לאור הכתבה מהיום בביזפורטאל, על מלאי הדירות החדשות בחיפה - איך נראה לך ולכולם תהיה ההשפעה על המחירים בטווח הקצר והארוך? כאשר בפועל קיים בשוק "מלאי רחב" של דירות יד שנייה !!! האם בהכרח יהיו עליות ביד שנייה?

[מורנו לירן]

היי יהלי !

ראשית , ברצוני להזכיר לך ולכולם כי לעיתים מאחורי הנכתב יש איטרסים כאלו ואחרים וכי יש לקחת את הדברים בפרופורציה ( סקר של התאחדות הקבלנים ... )

באשר למחירי הנדלן בחיפה אשר שנים רבות נמצאים יחסית ברמה נמוכה ופחות נהנו משנות הגאות ברחבי הארץ , רואים כעת כי רמות המחירים עולות יחד עם הביקוש שהולך וגדל.

מה יהיה בהמשך ? באמת אין לדעת בברור, ונראה כי אכן יש מקום לעליית מחיר ולא רק בהקשר לנתונים שפורסמו אך הדבר גם תלוי רבות במצב הבטחוני - זה שהביא את חיפה העיר למצב הנוכחי.

בכבוד רב,
מורנו לירן, עו"ד